سند ملک از منظر حقوقی بر ۲ نوع است. یکی سند عادی و دیگری سند رسمی. اما سند ملک را از جهات دیگر نیز دسته‌بندی می‌کنند. مثلا سندهای قدیمی‌تر سند دفترچه‌ای یا منگوله دار بودند و سندهای جدیدتر سند تک برگ هستند. به همین ترتیب انواع سند را از نظر نوع مالکیت، شرایط ملک و… نیز می‌توان تقسیم‌بندی کرد.
بنابراین در ادامه تمام انواع سند را توضیح می‌دهیم تا هر وقت هر کدام از این اصطلاحات را شنیدید، متوجه شوید دقیقا منظور چیست و با چه نوع سند و چه ملکی سروکار دارید. بنابراین اگر قصد دارید ملکی را خریدار کنید یا می‌خواهد وارد سرمایه گذاری در بازار املاک شوید، حتما این نوشته را تا انتها با دقت مطالعه کنید.
سند مشاع
مشاع به ملک یا مالی گفته می‌شوید که بیش از یک نفر مالک آن هستند و هر چند میزان سهم هر یک از شرکا در آن مشخص است، اما محل سهم مشخص نیست. به عبارت دیگر، ملک مشاع ملکی است که تمامی شرکا در تمامی آن ملک شریک هستند.
با توجه به این توضیح مشخص می‌شود سند مشاع، سندی است متعلق به ملک مشاع. در این سند باید مشخصات دقیق هر یک از شرکا به همراه میزان سهم هر یک نوشته شده باشد.
سند مفروز
مفروز در لغت به معنای قابل افراز یا قابل تقسیم است. بنابراین سند مفروز در نقطه مقابل سند مشاع است. زیرا ملک مشاع، ملکی است که قابل تقسیم نیست. در واقع هر وقت مالکین یک ملک مشاعی بخواهند سهم خود در آن ملک را جدا کنند، باید مراحل قانونی برای افراز زمین را طی کنند.
به سندی که حاصل این پیگیری است سند مفروز می‌گویند. به عبارت دیگر، وقتی از طریق قانونی مشخص شد سهم هر یک از شرکا باید چطور در ملک مورد نظر مشخص شود، این اطلاعات در سند مفروز ثبت می‌شود.
سند وقفی
سند وقفی، سندی است که موقوفه بودن ملک را مشخص می‌کند. ملک اوقافی یا موقوفه، ملکی است که عرصه و یا حتی اعیان آن برای مصرفی خاص وقف شده است. متولی وقف می‌تواند سازمان‌های دولتی مثل اداره اوقاف یا متولی شخصی باشد.
سند اعیان
منظور از اعیان، هر آن چیزی است که توسط بشر در زمین ساخته شده باشد. با توجه به این توضیح، اعیان یک ملک می‌تواند ساختمان، چاه آب یا حتی درختان کاشته شده در یک باغ باشد. بنابراین از سندی که اعیان یک ملک را مشخص می‌کند، با عنوان سند اعیان یاد می‌شود.
البته لازم به ذکر است که در بیشتر مواقع سند عرصه و اعیان از یکدیگر جدا نیست. بلکه در یک سند، در خصوص عرصه و اعیان یک ملک توضیح داده شده است.
سند عرصه
مقصود از عرصه، زمین ملک است. در مسئله وقف، بیشتر زمین یا همان عرصه ملک وقف می‌شود. زیرا اعیان قابل استهلاک و از بین رفتنی است، اما عرصه از بین نمی‌رود. به هر ترتیب، سندی که مشخصات عرصه یا زمین ملک در آن توضیح داده شده باشد، سند عرصه است.
سند شش دانگ
سند شش دانگ به نوع مالکیت یک ملک اشاره دارد. هر زمینی دارای ۶ جهت است (شمال، جنوب، شرق، غرب، بالای زمین و پایین یا همان زیر زمین). اصطلاح ۶ دانگ مشخص می‌کند که مالکیت بر این ملک تمام و عیار است.
سند دفترچه‌ای یا سند منگوله دار
سند دفترچه‌ای یا سند منگوله دار حالت قدیمی سند یک ملک است. در این اسناد برگه‌ها و صفحات مختلف سند، توسط بندی که معمولا از جنس کنف بود به یکدیگر متصل شده و برای حفظ امنیت آن، این بند سرب با سرب مهروموم می‌کردند.
این نوع از سند ملک معمولا درد سرهای زیادی را در معاملات ملکی ایجاد می‌کردند. زیرا بسیاری از بخش‌های آن دست‌نویس بوده و خواندن آن بسیار دشوار بود. همچنین به دلایل مختلف، جعل این نوع از اسناد بسیار راحت بود.
سند تک برگ
به دلیل مشکلاتی که سندهای دفترچه‌ای و سندهای منگوله دار ایجاد کردند، اداره ثبت اسناد از سال ۱۳۹۰ شروع به صدور اسناد تک برگ کرد. این اسناد مزایای زیادی نسبت به سند تک برگ دارند. از جمله اینکه جعل آن‌ها به راحتی سندهای دفترچه‌ای نیست. همچنین اطلاعات این سند به صورت کامپیوتری بوده، در نتیجه برای خواندن آن هیچ مشکلی ایجاد نمی‌شود.
سند ورثه‌ای
سند ورثه‌ای حالتی است که مالک یک ملک فوت کرده باشد و ملک به وراث او رسیده باشد. در این حالت، مشخصات مالک که در سند قید شده، مربوط به فرد متوفی است. از نظر قانونی پس از فوت باید انحصار وراثت انجام شود تا سهم هر یک از وراث مشخص شود.
پس از انجام انحصار وراثت، ورثه می‌توانند ملک را فروخته یا در صورت قابل افراز بودن، برای تقسیم ملک اقدام کرده و سند مفروز دریافت کنند تا بتوانند سهم خود را تفکیک نمایند.
سند المثنی
در صورت سند یک ملک مفقود شود یا به هر دلیل از بین برود، مالک یا مالکین می‌توانند با طی کردن مراحل قانونی، نسبت به دریافت مجدد سند ملک خود اقدام کنند. سندی که پس از پیگیری‌های قانونی دریافت می‌شود را سند المثنی گویند.
سند معارض
اگر برای یک ملک، ۲ سند صادر شده باشد، در صورتی که این ۲ سند در مواردی با یکدیگر در تعارض باشند، به سندی که دیرتر صادر شده است، سند معارض می‌گویند. همچنین به سندی که زودتر صادر شده است، سند مقدم گفته می‌شود.
از نظر قانونی تا پیش از طرح دعوا توسط مالک سند معارض، مالک سند مقدم می‌تواند ملک را معامله کند. البته در این معامله باید معارض داشتن این ملک به وضوح قید شود. البته در این حالت برای خریدار سندی صادر نمی‌شود تا مسئله در دادگاه بررسی شود.
اما اگر مالک سند معارض تا ۲ ماه از تاریخ ابلاغ طرح دعوا به دادگاه مراجعه نکند، مالک سند مقدم می‌تواند با مراجعه به دادگاه، گواهی عدم طرح دعوا را دریافت کند. سپس با مراجعه به اداره ثبت و تحویل گواهی عدم طرح دعوا، می‌توان سند معارض را باطل و برای خریدار سند مالکیت صادر کرد.
سند شورایی
سند شورایی از جمله اسناد عادی به حساب می‌آید. اما استعلام سند شورایی را می‌توان از دهیاری، جهاد کشاورزی و شورا دریافت نمود. این اسناد توسط افراد معتبر امضا و سپس به تایید شورای روستا یا محل می‌رسد. اسناد شورایی در محاکم قضایی دارای اعتبار هستند.
سند وکالتی
سند وکالتی، سندی است که وکالت خریدار به فروشنده را بیان می‌کند. در برخی از معاملات، برای رفع برخی از مشکلات در انتقال سند، خریدار به فروشنده وکالت می‌دهند که مراحل انتقال سند را از جانب وی انجام دهد. سندی این وکالت و حدود اختیارات را مشخص می‌کند، سند وکالتی است.
سند بنچاق
سند بنچاق، سندی است که از طریق آن اصطلاحا تسلسل ایادی مشخص می‌شود. در واقع در سند بنچاق مالکین و خرید و فروش‌هایی که روی ملک مورد نظر انجام شده، ثبت می‌شود. سند بنچاق برای مشخص شدن مالکیت در شرایطی که برای ملک سند رسمی وجود ندارد کاربرد دارد.
به عبارت دیگر، در خرید ملک قولنامه در صورت وجود سند بنچاق، با مراجعه به این سند می‌توانید ببینید مالک اول زمین چه کسی بوده و ملک چگونه دست به دست شده و به آخرین مالک که فروشنده باشند، رسیده است.
سند رهنی
سند رهنی به سند ملکی اشاره دارد که برای دریافت وام، نزد وام دهنده به عنوان وثیقه قرار داده شده است. گاهی اوقات به عنوان مثال بانک‌ها در پرداخت وام‌های سنگین، برای اطمینان خاطر از بازگشت مبلغ، پرداخت وام را منوط به تحویل سندی به عنوان وثیقه می‌کنند.
رهنی بودن سند را می‌توان از روی خود سند متوجه شد. همچنین نمی‌توان ملکی که سند آن در رهن است را معامله کرد. برای معامله ملکی که به عنوان وثیقه قرار داده شده است، ابتدا باید سند ملک را اصطلاحا فک رهن نمود. برای این کار یا باید وام را تسویه کرد یا باید ملک دیگری را به عنوان وثیقه در اختیار بانک گذاشت، یا اینکه باید وام را به خریدار ملک منتقل کرد. در غیر اینصورت معامله ملکی که سند آن رهنی است غیر قانونی بود و باطل است.
