تقسیم یک قطعه زمین که مساحت زیادی دارد به قطعات کوچکتر، به نحوی که محدوده هر قطعه مشخص باش و بتوان از نظر قانونی برای هر قطعه سند مالکیت جداگانه دریافت کرد، تفکیک اراضی میگویند.
روال تفکیک اراضی شهری، روستایی، کشاورزی و باغی شباهتها و تفاوتهایی دارد که در این مقاله به آنها میپردازیم. هدف اصلی از این کار معمولا کسب سود بیشتر است. گاهی مالک یک زمین صرفا با تفکیک ملک خود به قطعات کوچکتر، میتواند هر متر مربع از زمین خود را با قیمتی بالا بفروشد. گاهی نیز با تفکیک یک زمین، فرایند ساختوساز و دریافت سند برای هر واحد منطقیتر و راحتتر انجام میشود.
اگر میخواهید زمینی را تفکیک کرده و با این کار روی زمین خود ارزش افزوده ایجاد کنید برای آشنایی با نحوه و روند انجام این کار، حتما این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.
تفکیک اراضی شهری
زمینهای شهری با کاربری مسکونی با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع (و سایر کاربریها بیش از ۱۰۰۰ متر مربع) که سند شش دانگ دارند را میتوان تفکیک کرد. برای تفکیک اراضی شهری، گذر شما به اداره ثبت یا دادگاه و شهرداری میافتد. اما پیش از اینکه سراغ این ادارات بروید، باید نقشهای برای تفکیک زمین خود تهیه کنید.
این نقشه باید توسط کارشناسان رسمی تهیه شود. همچین مهر کارشناسان رسمی برای معتبر بودن آن در ادارات مربوطه ضروری است. پس از تهیه این نقشه، برای درخواست تفکیک اراضی شهری باید به اداره ثبت محل ملک مورد نظر مراجعه کنید. در حالتی که یکی از مالکین قیم داشته باشد، یا دعوایی بین مالکین وجود داشته باشد، باید از اداره ثبت به سمت دادگاه تغییر مسیر دهید.
شهرداری ۳ ماه فرصت دارد تا مسائل مربوط به معابر، خیابانها و سرانه عمومی را بررسی کرده و پاسخ را به صورت کتبی به درخواست کننده اطلاع دهد. بر اساس اصلاحی که روی قوانین مربوطه انجام شده، شهرداری میتواند تا ۴۳/۷۵ درصد زمین را برای احداث معابر و خیابانها دریافت کند.
اگر شهرداری در مدت ۳ ماه پاسخی ارسال نکرد، میتوانید درخواست مورد نظر را به دادگاه تحویل دهید. دادگاه نیز موضوع را به کمیسیون ماده ۵ شهرداری ارجاع میدهد. اگر طی ۲ ماه پاسخی از کمیسیون مربوطه ارسال نشد، دادگاه با بررسی طرح جامع و طرح تفصیلی، رای خود را در خصوص نقشه و درخواست تفکیک صادر میکند.
پس از تایید نقشه توسط شهرداری یا صدور رای توسط دادگاه، نقشه تفکیکی توسط کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی به همراه نماینده اداره ثبت اسناد برای بازدید حضوری و بررسی میدان نقشه و مطابقت آن با زمین، مراجعه میکنند. در صورت تایید، کارشناس رسمی نقشه برداری نظام مهندسی نقشه را مهر میکند تا بتوانید روی نقشه مربوطه جهت تفکیک زمین اقدام کنید.
قانون تفکیک اراضی شهری
ماده قانونی که به مسئله تفکیک اراضی، بحث قدرالسهم شهرداری در تفکیک زمین و متولیان این موضوع میپردازد، ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری است. موارد مهم در ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری به شرح زیر است:
- مرجع تایید کننده نقشه، شهرداری است.
- ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها مرجع انجام عمل تفکیک یا افراز بر اساس نقشه تایید شده هستند.
- نقشه تفکیکی باید توسط مالک تهیه شود.
- شهرداری پس از دریافت نقشه از مالک باید به وی رسید تحویل دهد.
- شهرداری باید ظرف مدت ۳ ماه به درخواست تفکیک پاسخ دهد
- شهرداری باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، اقدام به تایید درخواست نماید.
- پس از انقضاء مهلت ۳ ماهه شهرداری برای پاسخگویی، مالک میتواند شخصا تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه ارائه کند.
- دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانههای عمومی با اخذ نظر از کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید.
- کمیسیون ماده (۵)، ۲ ماه فرصت پاسخگویی دارد.
- در صورت عدم ارسال پاسخ طی ۲ ماه، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رای مقتضی را صادر مینماید.
تبصره ۱ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری
در تبصره ۱ از ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری آماده است، در تایید نقشههای تفکیکی، رعایت حد نصابهای تفکیک و مقررات آخرین طرح جامع و آخرین طرح تفصیلی مصوب الزامی است. همچنین برای تایید نقشههای تفکیکی باید برخی از ضوابطِ آییننامه و دستورالعملهایی که در زیر به آنها اشاره میشود، رعایت شوند.
- مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶
- قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱
- قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن
- قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن
- ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری
تبصره ۲ این ماده قانونی به مسئله اراضی دولتی میپردازد که از بحث ما خارج است. اما تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری به موضوع بسیار مهمی پرداخته است. این موضوع، مسئله قدرالسهم شهرداری است. نکات مهم تبصره ۲ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری عبارت است از موارد زیر.
- حداقل مساحت زمین برای تفکیک باید ۵۰۰ متر مربع باشد.
- شهرداری میتواند برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵%) از زمین را دریافت کند.
- شهرداری میتواند برای تامین اراضی مورد نیاز برای احداث خیابانها و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید.
نکته: با توجه به ۲ بند بالا، حداکثر میزان زمینی که شهرداری میتواند در ازای تفکیک از زمین اصلی دریافت کند، معادل ۴۳/۷۵ درصد از کل زمین است.
- شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره ۴ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری
در تبصره ۴ از ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری به ۲ مورد زیر اشاره شده است.
- کلیه زمینهایی که شهرداری در ازای تفکیک و صدور سند مالکیت از زمین اصلی دریافت میکند، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد.
- در صورتی که امکان تامین سرانه عمومی، خیابانها و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
اراضی روستایی
تفکیک اراضی روستایی از سمت دولت با انگیزه افزایش رفاه در روستا و جذب امکانات بیشتر برای آن روستا انجام میشود. اما برای مالک، هدف اصلی کسب سود است. مراجع ذیصلاح در صورتی که تفکیک اراضی در راستای تامین کمبود فضاهای اداری، مسکونی و خدماتی و در کل افزایش دسترسیها و امکانات روستا باشد، همکاری لازم را به عمل میآورند.
متولی تفکیک اراضی روستایی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. تفکیک اراضی روستایی باید متناسب با کاربری آنها انجام شود. برای اطلاع از حداقل متراژ قابل تفکیک برای هر روستا، باید به طرح هادی آن روستا مراجعه کرد تا اطلاعات دقیقی بدست آورد.
البته اگر برای روستایی طرح هادی وجود نداشته باشد، در این صورت باید به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مراجعه کرد و طبق دستورالعمل این سازمان عمل نمود. در خصوص قطعهبندی و طراحی قطعات نیز معیار عملکرد، طرح هادی روستایی است.
قانون تفکیک اراضی روستایی
در ماده ۴ اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی آمده است که این نهاد دولتی وظیفه تفکیک اراضی روستایی را بر عهده دارد. اما موضوع کسر قدرالسهم زمین در خصوص اراضی روستایی متفاوت است. در مورد اراضی روستایی، میزان کسر از زمین به کاربری آن وابسته است. به ترتیب میزان کسر از زمین برای تفکیک اراضی روستایی به ترتیب زیر است:
- برای تفکیک کاربری مسکونی ۱۵ درصد از کل زمین کسر میشود.
- برای تفکیک کاربری باغ ۳۵ درصد از کل زمین کسر میشود.
- برای تفکیک کاربری کشاورزی ۴۰ درصد از کل زمین کسر میشود.
- برای تبدیل از مسکونی به تجاری نیز ۳۰ درصد از کل زمین کسر میشود.
تفکیک اراضی کشاورزی و باغی
اراضی زیر کشت را با عنوان اراضی کشاورزی و باغی میشناسیم. تغییر کاربری این نوع اراضی، چه داخل بافت باشند چه خارج از بافت، کار راحتی نیست. در واقع باید مجموعهای از شرایط فراهم باشد تا بتوانید به طور قانونی اراضی کشاورزی و باغی را تفکیک کنید.
شاید فکر کنید اگر زمینی کشاورزی فاقد آب باشد، بتوانید به راحتی کار تفکیک آن را انجام دهید. اما باز هم در شرایط اینچنینی تفکیک زمین کشاورزی یا باغی به راحتی انجام نمیشود.
قانون تفکیک اراضی کشاورزی و باغی
قانون مساحی و تفکیک اراضی کشاورزی، قانونی است که با هدف حفاظت از زمینهای کشاورزی تصویب شده است. از آنجایی که زمینهای کشاورزی و محصولات کشاورزی برای هر کشوری از اهمیت ویژهای برخوردار بوده و میتواند نقش استراتژیک در اقتصاد کشور داشته باشد، این قانون به سختی از از اراضی کشاورزی و باغی حمایت میکند.
برای تفکیک اراضی کشاورزی با تایید سازمان جهاد کشاورزی و اداره امور اراضی امکانپذیر است. البته در شرایطی سازمانهای دیگر نیز در این مسئله دخیل هستند. سازمانهایی مثل سازمان مسکن و شهرسازی، محیط زیست، منابع طبیعی و جهاد سازندگی.
در واقع تفکیک زمین کشاورزی و باغی در صورتی ممکن است که بر اساس ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، مشمول حد نصابهای فنی و اقتصادی باشد. در غیر اینصورت تفکیک زمین کشاورزی غیر ممکن است.
بر اساس قانون، حداقل مساحتی برای تفکیک انواع زمین در نظر گرفته شده که در ادامه به آنها اشاره میکنیم.
- اراضی زراعی زیر کشت دیم حداقل ۳۰ هکتار
- اراضی زراعی زیر کشت آبی حداقل ۱۰ هکتار
- باغات آبی حداقل ۵ هکتار
- باغات دیم حداقل ۱۵ هکتار
اگر زمین مورد نظر شرایط بالا را داشته باشد، در برخی حالات میتوان مجوز تفکیک و تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی را دریافت کرد. چند نمونه حالاتی که میتوان زمین کشاورزی را تفکیک کرد و کاربری آن را به مسکونی تغییر داد در ادامه ذکر شدهاند.
البته توجه داشته باشید که اگر با تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی موافقت شود، باید مبلغی معادل ۸۰ درصد ارزش زمین باغی یا کشاورزی خود را پس از تغییر کاربری به حساب خزانهداری کشور واریز کنید. البته این مبلغ در مقابل ارزش افزودهای که با تفکیک و تغییر کاربری عاید مالک میشود رقم چندان به حساب نمیآید.
مدارک مورد نیاز تفکیک اراضی
میتوانید مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی شهری، روستایی، کشاورزی و باغی را در ادامه مشاهده فرمایید.
مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی شهری:
- ۳ برگ کپی از سند مالکیت زمین
- نقشه تفکیکی با مقیاس ۱:۲۰۰۰
- ۳ برگ کپی از نقشه تفکیکی
- تسویه حساب نوسازی
- در صورت بایر بودن زمین، تسویه حساب کامل عوارض زمین بایر
- تاییدیه کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی در یکی از شرایط زیر:
- مساحت زمین بیش از ۳۰۰۰ متر باشد
- زمین دارای قناسی باشد
- ابعاد زمین در سند مالکیت قید نشده باشد
- جواز ساخت یا پایان کار در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد
- نقشه ثبتی در صورتی که ملک ابعاد اربعه نداشته باشد
- ابطال جواز ساخت در صورتی که قبلا پلاک جواز ساخت صادر شده باشد
- نقشه تفکیکی ثبتی به همراه صورت مجلس مربوط به ملک در صورتی که ملک از قبل تفکیک شده باشد
- کارت شناسایی معتبر
- به همراه داشتن اصل تمامی مدارک به همراه کپی
- طرح پیشنهادی تفکیکی با مقیاس ۱:۵۰۰
مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی روستایی
- داشتن سند مالکیت عادی یا رسمی
- درخواست کتبی مالک
- ارائه کروکی تفکیک ملک
- مشخص نمودن موقعیت ملک در نقشهای که منطبق با وضعیت کنونی روستا است
مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی کشاورزی
- سند مالکیت
- مدارک شناسایی مالک یا مالکین (شناسنامه، کارت ملی و…) به همراه فتوکپی
- نقشه UTM با مقیاس 1:2000 به همراه تاییدیه سازمان جهاد کشاورزی
- مشخص شدن سطوح حریم جاده، مرتع و… در نقشه UTM توسط اداره منابع طبیعی
- رعایت حد نصاب های فنی، اقتصادی با توجه به کاربری اراضی (ملی یا دولتی نبودن زمین)
- مشخص نمودن مالکین مجاور زمین مربوطه در نقشه UTM
- تسویه حساب کامل عوارض دارایی
