تهاتر از منظر حقوقی تعریف مشخص دارد. اما در اینجا مقصود از تهاتر، جنبه کسب‌وکاری و اقتصادی آن است. از این منظر تهاتر ملک یعنی تبادل یا معاوضه ملک بین دو یا چند نفر. هدف اصلی از تهاتر، جبران کمبود نقدینگی است. به عبارت دیگر، در شرایطی که نخواهید برای بدست آوردن یک ملک، پولی پرداخت کنید، می‌توانید از تهاتر استفاده کنید.
با توجه به این تعریف، می‌توان مبادله ملک با ملک، ملک با خودرو، ملک با مصالح ساختمانی و… را از مصادیق تهاتر دانست. بنابراین در این نوشته نکات مربوط به انواع تهاتر ملک از منظر اقتصادی را توضیح می‌دهیم. پس اگر می‌خواهید ملک خود را با ملک دیگر یا کالای دیگر مبادله کنید، مطالعه این نوشته را از دست ندهید.
انواع تهاتر ملک
تهاتر ملک را می‌توان از جنبه‌های مختلف دسته‌بندی کرد. در ادامه می‌توانید انواع تهاتر ملک را به همراه توضیحات مختصری درباره هر کدام، مشاهده کنید.
تهاتر مستقیم
در این نوع تهاتر، دو طرف معامله معامله به طور مستقیم با یکدیگر وارد معامله می‌شوند. در این حالت ارزش ملک و کالایی که با آن معاوضه می‌شود، می‌تواند برابر باشد یا نباشد. این نوع از تهاتر در مقابل تهاتر غیر مستقیم قرار دارد.
تهاتر غیر مستقیم
در تهاتر غیر مستقیم، ملک و کالای دیگر به صورت مستقیم با هم مبادله نمی‌شوند. در این حالت معمولا شخصی به صورت واسط بین طرفین اصلی معامله وجود دارد. به این ترتیب که مثلا شما ملک خود را به فردی منتقل کرده و شخص ثالث، ملک یا کالای دیگری را در مقابل آن به شما منتقل می‌کند.
در چنین حالتی باید قرارداد تهاتر به نحوی نوشته شود که نحوه انتقال و افرادی که در این انتقال مشارکت دارند، به صورت کاملا شفاف مشخص باشند. رعایت این موضوع برای جلوگیری از مشکلات حقوقی آینده بسیار اهمیت دارد.
تهاتر پایاپای
در تهاتر پایاپای، باید ارزش ملک و کالایی که با آن معاوضه می‌شود، معادل یکدیگر باشند. در این حالت کارشناسی ملک و قیمت‌گذاری روی ملک اهمیت بسیاری دارد. اگر کالایی که قرار است با ملک معاوضه شود، چیزی غیر از ملک باشد، احتمالا وضعیت ساده‌تر می‌شود، زیرا تعیین قیمت کالاهایی مثل خودرو یا مصالح ساختمانی راحت‌تر از تعیین قیمت ملک است.
تهاتر غیر پایاپای
در این نوع از تهاتر، بر خلاف تهاتر پایاپای، ارزش کالاهایی که در حال مبادله هستند، برابر نیست. در این حالت باید قیمت هر یک از کالاها به دقت کارشناسی و تعیین شود. نکته مهم دیگر در این حالت این است که باید مشخص شود، این تفاوت ارزش در کالاهای مورد مبادله، چطور جبران شود.
گاهی اوقات برای جبران مابه‌التفاوت ارزش دو کالا، خدمات یا کالا دیگری پیشنهاد می‌شود. گاهی نیز با پرداخت پول نقد، تفاوت ارزش دو کالا جبران می‌شود. به هر حال تمام این نکات باید در قرارداد تهاتر به دقت درج شود.
قرارداد تهاتر ملک
قرارداد تهاتر ملک تا حد زیادی شبیه قرارداد خرید و فروش ملک است، با این تفاوت که در این قرارداد، باید ویژگی‌های ملک یا کالای مورد نظر برای معاوضه به دقت تعیین شده، ارزش آن‌ها نیز درج شده و نحوه مبادله هم مشخص شود. در ادامه مفاد اصلی قرارداد تهاتر ملک را مشاهده می‌کنید.
۱- مشخصات طرفین قرارداد
نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و شماره تلفن طرفین قرارداد باید به دقت نوشته شود. در صورتی که طرفین قرارداد حقوقی هستند، باید نام شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی و آدرس شرکت در قرارداد ثبت شود. توجه داشته باشید که برای ثبت این اطلاعات، حتما به مدارک هویتی (برای افراد حقیقی) و روزنامه رسمی (برای شرکت‌ها) مراجعه کنید.
۲- مشخصات موارد تهاتر
حتما مشخصات کامل ملک را در قرارداد بنویسید. این مشخصات شامل آدرس، پلاک ثبتی، مساحت، کاربری ملک، طبقه یا تعداد طبقات و هر گونه امکاناتی که ملک دارد می‌شود. در نقطه مقابل مشخص کنید این ملک با چه کالایی باید مبادله شود.
مشخصات آن کالا را نیز به دقت بنویسید. مثلا اگر قرار است ملک را با خودرو تهاتر کنید، مدل، سال ساخت، وضعیت ماشین و تمام نکات مربوط به آن را بنویسید. همچنین اگر به عنوان مثال می‌خواهید ملک را با مصالح ساختمانی معاوضه کنید، مشخص کنید که این مصالح ساختمانی چیست، با چه کیفیتی و با چه میزانی است.
۳- تعیین ارزش ملک و کالا مورد تهاتر
حتما در قرارداد ارزش ملکی که قصد تهاتر آن را دارید بنویسید. برای تعیین ارزش ملک می‌توانید با طرف دیگر قرارداد توافق کنید. همچنین می‌توانید برای کارشناسی قیمت ملک، از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنید. به هر حال باید این نکات در قرارداد نوشته شود.
در مورد کالای دیگر نیز باید به همین ترتیب نوشته شود که ارزش آن کالا چقدر است و چگونه قیمت‌گذاری شده است.
۴- شرایط و نحوه تهاتر
شرایط و نحوه تهاتر را به دقت در قرارداد بنویسید. نحوه و زمان انتقال مالکیت ملک را حتما در قرارداد بنویسید. همچین مراحل تهاتر را به صورت کامل و دقیق بنویسید. همچنین تعیین کنید در صورت تخطی از هر یک از مراحل یا زمان‌بندی‌های مشخص شده، چه جریمه‌ای در نظر گرفته می‌شود. شما حتی می‌تواند از عدم پایبندی به هر کدام از مراحل یا زمان‌بندی نوشته شده در قرارداد برای فسخ قرارداد استفاده کنید.
۷- شرایط فسخ قرارداد
فراموش نکنید، پس از امضای قرارداد تهاتر، امکان فسخ آن وجود ندارد و هر یک از طرفین باید به تعهدات خود پایبند باشند. بنابراین پیش از اینکه با مشکلی روبرو شوید، حتما شرایطی فسخ را پیش‌بینی کرده و تمامی موارد را در قرارداد درج کنید.
۸- ضمانت‌ها و تعهدات و توافقات طرفین
تمامی ضمانت‌های اجرایی طرفین برای اجرای تعهدات را باید در قرارداد بنویسید. اگر تعهداتی مثل تسویه بدهی‌ها پس از انجام معامله یا دریافت مجوزهایی بعد از انجام معامله وجود دارد، باید همگی را با دقت و جزئیات کامل در قرارداد بنویسید.
کلیه توافقاتی که بین طرفین انجام شده باید با جزئیات نوشته شود. همچنین باید تعیین کنید در صورت عدم پایبندی به هر کدام از این توافق‌ها، چه جریمه‌ای برای طرف مقابل وجود داشته باشد.
۹- امضای طرفین و شهود
قرارداد بدون امضای طرفین آن فاقد اعتبار است. همچنین بهتر است ۲ نفر شاهد پای قرارداد را امضا کنند. برای جلوگیری از مشکلات حقوقی بعدی، حتما طرفین قرارداد و شهود، در حضور یکدیگر قرارداد را امضا کنند.
مزایا و معایب تهاتر ملک
تهاتر ملک، مخصوصا در شرایط اقتصادی امروز مزایای زیاد و قابل توجهی دارد. اما در کنار این مزایا، معایبی را هم می‌تواند برای تهاتر ملک برشمرد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.
کاهش نیاز به نقدینگی
تهاتر ملک باعث کاهش یا حذف نیاز به پرداخت وجه نقد می‌شود، که این امر می‌تواند برای افرادی که دسترسی به نقدینگی کافی ندارند، بسیار مفید باشد.
سرعت در معامله
به دلیل حذف مراحل تأمین مالی و اخذ وام، فرآیند معامله می‌تواند سریع‌تر و آسان‌تر انجام شود. فرض کنید قصد دارید با فروش ملک خود، ملک با مساحت بیشتر خریداری کنید، در حالت عادی باید پس از انجام مراحل فروش ملک خود، مراحل خرید ملک بعدی را شروع کنید.
در شرایط تورمی کشور ما، در فاصله زمانی بین فروش ملک شما تا خرید ملک بعدی، ممکن است با افزایش قیمت روبرو شوید. همین مسئله قطعا می‌تواند شما را با دردسر روبرو کرده و به شما ضرر برساند. بنابراین افزایش سرعت در معامله، ریسک شما را نیز کاهش می‌دهد.
معافیت یا کاهش مالیات
در برخی موارد، تهاتر ملک ممکن است مشمول معافیت‌های مالیاتی یا تخفیفات مالیاتی شود، زیرا معامله نقدی صورت نمی‌گیرد. در واقع در تهاتر، شما ملک خود را به دیگر منتقل کرده و او نیز ملک خود را به شما منتقل می‌کند، بنابراین از برخی از هزینه‌های مربوط به خرید و فروش عادی، معاف می‌شوید.
شرایط تهاتر ملک
برای اینکه تهاتر ملک را با خیال آسوده و بدون نگرانی از مشکلات بعدی انجام دهید، باید شرایط زیر را رعایت کنید.
- توافق طرفین
- ارزیابی دقیق املاک
- انجام استعلامات
- تنظیم قرارداد رسمی
- ثبت در دفترخانه اسناد رسمی
پیش از هر کار، برای انجام تهاتر باید طرفین در خصوص جزئیات تهاتر توافق کنند. این توافق مربوط به تعیین قیمت، نحوه تهاتر، زمان‌بندی و مراحل تهاتر، تعهدات و تمام مسائل اثر گذار در تهاتر، متناسب با ملک و کالایی است که باید مبادله شوند.
ارزیابی قیمت دقیق ملک نیز در تهاتر بسیار مهم است. همانطور که اشاره کردیم، قیمت ملک می‌تواند بر اساس توافق، یا با کمک کارشناس رسمی دادگستری انجام شود.
توصیه می‌کنم حتما تمامی استعلامات لازم را پیش از انجام تهاتر دریافت کنید. فراموش نکنید، هم باید استعلاماتی که مربوط به سلامت حقوقی ملک است را دریافت کنید، هم مواردی که مربوط به بدهی‌های مالیاتی است. در صورتی که ملک بدهی مالیاتی داشته باشد، یا باید پیش از قرارداد تسویه شود، یا مبلغ آن در تهاتر لحاظ شود.
پس از انجام کلیه استعلامات، باید یک قرارداد حقوقی سلامت با توجه به توضیحاتی که ارائه شد تنظیم شود. پس از امضای این قرارداد، بهتر است به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و این قرارداد را ثبت کنید تا از نظر حقوقی اعتبار بیشتری داشته باشد.
کارشناسی ملک در تهاتر
برای کارشناسی ملک در تهاتر، ابتدا باید تصمیم بگیرید برای اینکار قصد دارید از کارشناسی رسمی دادگستری استفاده کنید، یا خودتان قیمت ملک را بررسی کنید. اگر از کارشناسی رسمی دادگستری استفاده کنید، کار زیادی به عهده شما نیست. صرفا باید منتظر نظر رسمی کارشناس دادگستری برای تعیین قیمت باشید. اما اگر خودتان برای اینکار اقدام کنید، باید به نکات و مراحل زیر دقت کنید.
- بررسی موقعیت مکانی ملک: وضعیت محله، دسترسی‌ها و امکانات موجود می‌تواند روی قیمت اثر گذار باشد.
- بررسی خود ملک: وضعیت مشاعات، همسایه‌ها، وضعیت داخل ملک شامل مواردی است که تاثیر مستقیم روی قیمت‌گذاری دارند.
- بررسی کاربری ملک: مخصوصا در مورد زمین، کاربری ملک تفاوت قابل توجهی در قیمت ملک ایجاد می‌کند.
- بررسی میدانی: پس از بررسی موارد قبل، باید با بررسی میدان و مقایسه قیمت املاک مختلف در منطقه ملک مورد نظر، به یک قیمت منطقی برای ملک خود برسید.
بررسی هزینه تهاتر ملک
در صورتی که برای کارشناسی قیمت ملک، از کارشناس رسمی دادگستری استفاده کنید، هزینه‌های مربوط به آن را باید بپردازید. برای بررسی این هزینه می‌توانید به سایت کانون کارشناسان رسمی دادگستری مراجعه کرده و پس از ورود به بخش محاسبه‌گر حق‌الزحمه کارشناسی، قیمت تقریبی ملک خود را وارد کرده تا هزینه کارشناسی آن را مشاهده کنید.
هزینه دیگری که باید در فرایند تهاتر در نظر بگیرید، هزینه استعلامات است. همچنین پس از انجام استعلامات، در صورت داشتن هرگونه بدهی، باید آن‌ها را تسویه کنید. در نهایت هزینه‌های مربوط به نقل و انتقال ملک را نیز باید در نظر بگیرید.
در تهاتر ملک نیازی به پرداخت مالیات نقل و انتقال نیست. اما هزینه حق‌الثبت و حق‌التحریر را باید پرداخت کنید. در خصوص نحوه پرداخت این هزینه‌ها، طرفین قرارداد می‌توانند به توافق برسند.
آیا تهاتر ملک، فرصتی برای سرمایه گذاری ایجاد می‌کند؟
شرایطی را در نظر بگیرید که بازار املاک مثل امسال (سال ۱۴۰۳) در رکود به سر می‌برد، شما هم خانه‌ای دارید که قصد دارید آن را بفروشید. اگر شرایط ملک شما اکازیون نباشد یا قیمت آن بالا باشد، ممکن است مجبور شوید حتی تا پایان دوره رکود (که ممکن است چند سال طول بکشید)، منتظر فروش ملک خود بماند.
در چنین شرایطی، تهاتر این خانه با یک زمین، می‌تواند تصمیم اقتصادی بسیار مناسبی باشد. البته قطعا این زمین باید شرایط مطلوبی برای رشد داشته باشد. اما اگر بتوانید خانه خود را با چنین زمینی معاوضه کنید، می‌توانید به جای اینکه چند سال صبر کنید و ملک خود را بفروشید، پس از گذشت چند سال زمینی که تهاتر کرده‌اید را با سود قابل توجهی بفروش برسانید.
البته قطعا پیدا کردن زمین برای سرمایه گذاری کار ساده‌ای نیست. به همین خاطر، تیم حرفه‌ای آکولند در کنار شماست تا بهترین فرصت‌های سرمایه گذاری را به شما معرفی کند. علاوه بر این، برای بررسی حقوقی ملک، انجام کارشناسی قیمت و حتی برگزاری جلسه خرید و مذاکره از جانب شما برای گرفتن تخفیف و تعیین بهترین شرایط پرداخت، می‌توانید روی آکولند حساب کنید.
ما حتی پس از خرید زمین شما را تنها نمی‌گذاریم. می‌توانید برای ایجاد ارزش افزوده روی زمین و کسب بیشترین سود از سرمایه گذاری خود، روی آکولند حساب کنید. اگر تمایل دارید روی زمین سرمایه گذاری کنید، همین حالا با شماره ۰۲۱۹۱۰۹۹۱۱۸ تماس حاصل فرمایید.
