حقه شفعه موضوع ماده ۸۰۸ قانون مدنی است. طبق این ماده قانونی، هرگاه دو نفر در یک ملک شریک باشند و یکی از شرکا بخواهد سهم خود را بفروشد، شریک او برای خرید اولویت دارد. حتی اگر فروشنده، سهم خود را به دیگری بفروشد، این حق برای شریک او باقی است که با پرداخت ثمن معامله، مالکیت ملک را بدست آورد.
در واقع حق شفعه برای حفظ حقوق شرکا و بوجود نیامدن اختلاف بین شرکا، به واسطه ورود فردی غریبه در شراکت وضع شده است. در ادامه می‌توانید نکات مهم و کاربردی درباره این حق را مطالعه فرمایید.
حق شفعه در ملک مشاع
حق شفعه اساسا حقی است که در مورد مال غیر منقول قابل تعریف است. منظور از مال غیر منقول، مالی است که قابل نقل و انتقال نیست. بنابراین، یکی از مهم‌ترین موارد تعریف حق شفعه، در خصوص ملک است.
در واقع حق شفعه، حقی نیست که همواره وجود داشته باشد. بلکه این حق به واسطه عملی از سوی یکی از شرکا، در شرایطی مشخص ایجاد شده و شریک دیگر در شرایطی مشخص، می‌تواند از آن بهره‌مند شود. با توجه به این توضیحات، باید شرایط ایجاد حق شفعه را به خوبی بدانیم. در نتیجه در ادامه شرایط ایجاد این حق را توضیح می‌دهیم.
شرایط حق شفعه چیست؟
شرایط ایجاد حق شفعه عبارت است از موارد زیر:
- غیر منقول بودن مال
- تعداد شرکا بیش از ۲ نفر نباشد
- مال قابل تقسیم باشد
- انتقال ملک به واسطه عقد بیع انجام شده باشد
- اعمال فوریت در گرفتن حق شفعه
همانطور که اشاره کردیم، منظور از غیر منقول بودن مال، غیر قابل نقل و انتقال بودن است. بنابراین درباره خودرو نمی‌توان حق شفعه را تعریف کرد اما درباره ملک می‌توان حق شفعه را تعریف کرد. همچنین این حق را نمی‌توان در خصوص ملکی که بیش از ۲ شریک دارد تعریف کرد.
علاوه بر این ملک مشاع باید قابل تقسیم باشد. منظور از قابل تقسیم بودن این است که بتوان آن ملک را از نظر حقوقی طوری تقسیم کرد که هر یک از شرکا بتوانند به طور مستقل از سهم خود استفاده کنند.
در نهایت حق شفعه صرفا زمانی بوجود می‌آید که یکی از شرکا سهم خود را فروخته باشد. به عبارت دیگر، اگر انتقال سهم به واسطه عقود قانونی دیگر مثل هبه، ارث، صلح و… انجام شده باشد، حق شفعه قابل تعریف نیست.
نکته بسیار مهم دیگر درباره شرایط ایجاد و استفاده از حق شفعه، مسئله فوریت در آن استفاده از آن است. ماده ۸۲۱ قانون مدنی به موضوع فوریت در استفاده از حق شفعه می‌پردازد. در این قانون آمده است که هرگاه شریک از فروش مال مشاع اطلاع یافت، باید با فوریت نسبت به گرفتن حق شفعه خود اقدام نماید.
با توجه به این توضیحات، می‌توانیم به نکات حق شفعه در خصوص املاک مختلف مثل زمین کشاورزی و آپارتمان بپردازیم. در ادامه می‌توانید این نکات را مطالعه کنید.
حق شفعه در زمین کشاورزی
یکی از مواردی که حق شفعه درباره آن بسیار کاربرد دارد، زمین کشاورزی است. مخصوصا اینکه زمین کشاورزی به راحتی قابلیت تقسیم شدن دارد. بنابراین موارد ایجاد دعوای حق شفعه درباره زمین کشاورزی، به نسبت سایر املاک بیشتر است.
نکته بسیار مهم درباره حق شفعه در زمین کشاورزی، برای حالتی است که ۲ نفر در یک زمین کشاورزی شریک باشند و زمین را به فرد دیگری اجاره داده باشند یا قراردادی درباره کاشت، داشت و برداشت روی زمین، با فرد دیگری امضا کرده باشند.
در این حالت اگر یکی از شرکا، سهم خود را به فرد ثالثی بفروشد، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می‌شود. بنابراین شریک دیگر می‌تواند با استناد به این حق، با پرداخت پولی که فرد ثالث بابت زمین پرداخته است، مالکیت سهم شریک خود را نیز بدست آورد.
در این شرایط، ایجاد شدن حق شفعه و انتقال مالکیت به این واسطه، هیچگونه اثری روی قرارداد اجاره یا قرارداد بهره‌برداری از منافع زمین نمی‌گذارد. زیرا اولا محصولات زمین کشاورزی جزو اموال غیر منقول نیستند، ثانیا عقد اجاره لازم الاجرا است و با نقل و انتقال مالکیت فسخ نمی‌شود و به قوت خود باقی است.
حق شفعه آپارتمان
معمولا حق شفعه بیشتر برای زمین قابل تعریف است. هر چند آپارتمان نیز ملک غیر منقول است، اما آپارتمان قابل تقسیم نیست. البته موارد خاصی هست که ممکن است با مسئله حق شفعه اشتباه گرفته شود.
مثلا فرض کنید ۲ واحد آپارتمان به واسطه ارث به ۲ برادر رسیده است. طبیعتا هر دو برادر در هر دو ملک شریک هستند. اما نکته مهم این است که هر واحد آپارتمان، سند مالکیت جداگانه‌ای داشته و مستقل از یکدیگرند. بنابراین در چنین حالتی حق شفعه قابل تعریف نیست.
به طور کل، با توجه اینکه موضوع قابل تقسیم بودن در خصوص آپارتمان، قابل طرح نیست، در عمل نمی‌توان حق شفعه را برای واحد آپارتمانی طرح کرد.
