قرارداد اجاره زمین کشاورزی هم برای مالک زمین و هم برای کشاورزی که زمین را اجاره می‌کند از اهمیت زیادی برخوردار است. زیرا این قرارداد از یک سو برای مالک منافع مالی به همراه می‌آورد و از سوی دیگر نیاز کشاورز به زمین، برای انجام فعالیت کشاورزی و کسب درآمد را رفع می‌کند.
بنابراین در عقد قرارداد اجاره زمین کشاورزی باید به نکات مختلفی توجه کرد تا منافع طرفین حفظ شود. از جمله مواردی که در چنین قراردادی باید مورد توجه قرار گیرند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- تعیین مدت زمان اجاره
- میزان اجاره‌بها
- شرایط پرداخت
- تعهدات طرفین در خصوص نگهداری و استفاده از زمین
- شرایط فسخ قرارداد
- مسائل مرتبط با تمدید زمین کشاورزی
اگر قصد دارید زمین کشاورزی خود را اجاره دهید یا می‌خواهید یک زمین کشاورزی را اجاره کنید، حتما این مقاله را مطالعه کنید، زیرا در این نوشته به نکات مهم این قرارداد پرداخته و در انتها یک نمونه قرارداد اجاره زمین کشاورزی در اختیار شما قرار می‌دهیم.
شرایط قرارداد اجاره زمین کشاورزی
برای صحت قرارداد اجاره زمین، باید شرایطی فراهم باشد، وگرنه قرارداد قابل فسخ می‌شود. از جمله این شرایط تعیین مدت قرارداد است. در ماده ۴۶۸ از قانون مدنی آمده، اگر مدت قرارداد اجاره تعیین نشود، قرارداد از نظر حقوقی باطل است. البته در این مورد مشخص کردن زمان پایان قرارداد مهم است.
زیرا اگر زمان شروع در قرارداد نوشته نشده باشد، قانونگذار زمان نوشتن قرارداد را به عنوان زمان شروع قرارداد در نظر می‌گیرد (ماده ۴۶۹ قانون مدنی). بنابراین اگر زمان آغاز را در قرارداد ننویسید، از نظر قانونی مشکلی پیش نمی‌آید.
در ماده ۴۷۰ قانون مدنی آمده: «در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است». یعنی از شرایط صحت قرارداد اجاره این است که مالک بتواند ملک مورد نظر را به مستاجر تحویل دهد. در غیر این صورت مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
بنابر ماده ۴۷۵ قانون مدنی، امکان اجاره زمین کشاورزی مشاع وجود دارد، اما تحویل دادن زمین به مستاجر، تنها در صورت رضایت تمامی شرکا امکان‌پذیر است. بنابراین در عمل اگر شرکا راضی نباشند، قرارداد اجاره باطل است و مستاجر می‌تواند با استناد به ماده ۴۷۵ و ماده ۴۷۰ قانون مدنی، قرارداد را فسخ کند.
بر اساس ماده ۴۷۲ قانون مدنی، باید محل و محدوده زمین کشاورزی مورد نظر کاملا مشخص باشد وگرنه معامله باطل است. در برخی از زمین‌هایی که سند قولنامه‌ای دارند یا حتی در مواردی که سند دفترچه‌ای دارند، ممکن است جای زمین به دقت مشخص نشده باشد. اما زمین‌هایی که دارای سند تک برگ هستند، به لطف داشتن نقشه کاداستر و UTM با این مشکل روبرو نیستند.
این‌ها شرایطی هستند که برای صحت قرارداد اجاره زمین کشاورزی از نظر قانونی ضروری به شمار می‌آیند. حال که این شرایط را مرور کردیم، در ادامه نحوه نوشتن و تنظیم قرارداد اجاره زمین کشاورزی را بررسی می‌کنیم.
نحوه نوشتن و تنظیم قرارداد اجاره زمین کشاورزی
برای نوشتن و تنظیم قرارداد اجاره زمین کشاورزی باید ۹ بخش را در این قرارداد در نظر بگیرید. در ادامه می‌توانید این ۹ قسمت را مشاهده کنید.
- مشخصات طرفین قرارداد
- مشخصات زمین کشاورزی
- مدت اجاره
- میزان اجاره‌بها
- تعهدات طرفین
- شرایط فسخ قرارداد
- تعیین ضرر و زیان خسارت‌ها
- سایر شرایط قرارداد
- امضای طرفین قرارداد و شهود
در ادامه نکات مربوط به هر بخش از قرارداد را توضیح می‌دهیم.
۱- مشخصات طرفین قرارداد
مشخصات طرفین شامل نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی و شماره تماس است. برای گرفتن این اطلاعات حتما به مدارک هویتی طرفین قرارداد مراجعه کنید. حتما نام و نام خانوادگی افراد را به صورت کامل، همانطور که در مدارک هویتی نوشته شده است در قرارداد درج کنید.
علاوه بر این، هنگام نوشتن قرارداد باید احراز هویت و احراز مالکیت را هم انجام دهید. برای انجام احراز هویت، حتما مدارک هویتی را با فرد مطابقت دهید. جهت احراز مالکیت نیز با مطالعه سند زمین کشاورزی، مشخصات مالک در سند را با مشخصات وی در مدارک هویتی مطابقت دهید.
۲- مشخصات زمین کشاورزی
برای تعیین مشخصات زمین، باید اطلاعاتی را ثبت کنید که محل و محدوده زمین را تعیین کند تا بر اساس ماده ۴۷۲ قانون مدنی، به علت نامشخص محل زمین، معامله دچار مشکل نشود. بنابراین در این قسمت باید آدرس دقیق زمین، مساحت زمین و مشخصات ثبتی زمین را بنویسید.
دقت کنید که هیچ کدام از این اطلاعات را نباید بر اساس اظهارات مالک بنویسید. بلکه تمامی این موارد را باید با مراجعه به اصل سند زمین کشاورزی در قرارداد اجاره بنویسید.
۳- مدت اجاره
همانطور که گفتیم، بر اساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی، اگر مدت اجاره مشخص نباشد، قرارداد باطل است. بنابراین در این قسمت باید تاریخ شروع و پایان اجاره را بنویسید. می‌توانید در این بخش، اگر شرایطی برای تمدید قرارداد مد نظر طرفین است، آن را هم ثبت کنید.
۴- میزان اجاره‌بها
در این قسمت باید میزان اجاره را بنویسید. این مبلغ می‌تواند به صورت ماهیانه یا سالانه مشخص شود. همچنین بخشی از اجاره‌بها می‌تواند به صورت رهن و بخش دیگر به صورت اجاره ماهانه باشد. سعی کنید تمام اطلاعات در این بخش را با دقت و جزییات وارد کنید تا در آینده با مشکل روبرو نشوید.
مثلا مشخص کنید مبلغ رهن تا چه زمانی باید پرداخت شود و در صورت عدم پرداخت تا زمان مقرر، چه جریمه‌ای برای آن تعیین می‌شود. به همین ترتیب برای اجاره ماهیانه نیز مشخص کنید این مبلغ هر ماه باید به چه شماره حساب یا کدام شماره کارت (با ذکر نام بانک و نام صاحب حساب) واریز شود.
۵- تعهدات طرفین
در این قسمت می‌توانید هر توافقی بین طرفین قرارداد انجام شده را وارد کنید. بهتر است کلیه توافقات را با جزئیات بنویسید تا در آینده درباره جزئیات این توافق‌ها، سوء تفاهم یا اختلاف نظری حاصل نشود.
۶- شرایط فسخ قرارداد
اگر برای قرارداد اجاره زمین کشاورزی از فرم‌های اجاره‌نامه‌ای که در دفاتر مشاورین املاک وجود دارد استفاده کنید، بندی در آن وجود دارد تحت عنوان اسقاط کافه خیارات که اختیارات قانونی که برای فسخ قرارداد دارید را از شما سلب می‌کند. اما به خاطر داشته باشید که حتی با وجود این بند، شما می‌توانید شرایطی را برای فسخ قرارداد تعیین کنید.
در این قسمت هر شرطی که با قانون منافات نداشته باشد را می‌توانید بنویسید. مثلا می‌توانید مهلتی را برای پرداخت ثمن معامله تعیین کنید و شرط کنید در صورت گذشتن از این مهلت، خریدار می‌تواند قرارداد را یکطرفه فسخ کند.
۷- تعیین ضرر و زیان یا خسارت‌ها
شاید برخی از ضرر و زیان‌ها یا خسارت‌ها را در جاهای دیگری مشخص کرده باشید. مثلا ممکن است ضرر و زیان مربوط به تاخیر در پرداخت را در بخش مربوط به میزان اجاره‌بها نوشته باشید. می‌توانید در این بخش هر نوع ضرر و زیان یا خسارت دیگر که مد نظر موجر یا مستاجر هست را بنویسید.
مثلا می‌توانید برای دیرکرد در بازگرداندن مبلغ ودیعه توسط موجر (در پایان قرارداد) مبلغی را به عنوان ضرر و زیان روزانه تعیین کنید. به همین ترتیب می‌توانید برای دیرکرد در تحویل زمین کشاورزی توسط مستاجر نیز ضرر و زیان تعیین کنید.
۸- سایر شرایط قرارداد
هر گونه شرایط و قوانینی که بر قرارداد حاکم است را می‌توانید در قرارداد بنویسید. از مواردی مثل حالت‌های به اصطلاح فورس ماژور گرفته یا هر قانونی دیگری که می‌خواهید در قرارداد به آن استناد کنید. مواردی مثل شرایط بیمه زمین، یا هر موردی که درباره محصولات زمین کشاورزی مد نظر شما است را می‌توانید جداگانه در این بخش بنویسید.
۹- امضای طرفین و شهود
توجه داشته باشید که قرارداد بدون امضای طرفین (موجر و مستاجر)، از لحاظ قانونی هیچ ارزشی ندارد. همچنین برای اعتبار بیشتر قرارداد اجاره زمین کشاورزی، حتما ۲ نفر شاهد عاقل و مرد باید زیر قرارداد را امضا کنند.
نکته بسیار مهم در خصوص امضای قرارداد این است که امضاها باید در حضور تمامی امضا کنندگان انجام شود. به عبارت دیگر، نباید یکی از طرفین قرارداد را امضا کرده و مثلا طرف دیگر قرارداد چند روز یا حتی چند ساعت بعد برای امضا اقدام کند. بلکه باید موجر، مستاجر و ۲ نفر شاهد، همگی با هم قرارداد را امضا کنند.
مهم ترین مفاد اجاره زمین کشاورزی
می‌توان گفت تمامی مفاد قرارداد اجاره زمین کشاورزی مهم است. عدم توجه به هر کدام از این مفاد می‌تواند منجر به باطل شدن قرارداد یا بروز مشکلاتی در آینده شود. اما برخی از مفاد بسیار واضح و روشن هستند و برخی دیگر نیاز به دقت و توجه دارند. به همین دلیل مواردی که نیاز به دقت تنظیم کننده قرارداد دارند، جزو مهم ترین مفاد قرارداد اجاره زمین کشاورزی به حساب می‌آیند.
این مفاد عبارتند از مواردی که به امکانات و ویژگی‌های زمین کشاورزی مربوط هستند و مواردی که مرتبط با توافقات طرفین است. مثلا داشتن چاه آب، دسترسی به برق و امکانات دیگر، از جمله مواردی است که در قیمت زمین کشاورزی بسیار اثر گذار است. بنابراین باید این موارد را به دقت در قرارداد ذکر کرد.
همچنین توافقات طرفین باید به دقت نوشته شود. همچنین اگر توافقی بین طرفین انجام می‌شود، باید مشخص شود مهلت انجام آن تا چه زمانی است. همچنین باید مشخص شود در صورت عدم انجام آن شرط، چه جریمه‌ای متوجه خاطی می‌شود. رعایت این نکات در قرارداد می‌تواند در دردسرهای بعدی جلوگیری کند.
نمونه متن قرارداد اجاره زمین کشاورزی
در ادامه یک نمونه متن قرارداد اجاره در اختیار شما قرار می‌دهیم. می‌توانید برای عقد قرارداد اجاره زمین کشاورزی خود از این نمونه قرارداد استفاده کرده یا آن را با توجه به توضیحاتی که در این مقاله نوشته شده است، تنظیم کنید.
همچنین می‌توانید برای سرمایه گذاری روی زمین کشاورزی، به نمایندگان حرفه‌ای آکولند مراجعه کنید تا بهترین موقعیت‌های سرمایه گذاری را برای شما شناسایی کرده و از مراحل کارشناسی حقوقی زمین تا کارشناسی قیمت در کنار شما باشند.
حتی می‌توانید برای عقد قرارداد و مذاکره در جلسه فروش جهت گرفتن بیش‌ترین تخفیف و تعیین بهترین شرایط برای شما، روی ما حساب کنید. ما همچنین شما را مراحل ایجاد ارزش افزوده روی زمین تنها نمی‌گذاریم. ما حتی برای فروش زمین پس از ایجاد ارزش افزوده، در کنار شما هستیم. برای شروع سرمایه گذاری روی زمین به کمک آکولند، می‌توانید همین حالا با شماره ۰۲۱۹۱۰۹۹۱۱۸ تماس حاصل فرمایید.
