مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه از کلمه مبایعه و کلمه نامه تشکیل شده است. مبایعه از بیع آمده و به معنای خرید و فروش است. در نتیجه ترکیب این دو کلمه به معنای قراردادی است که خرید و فروش را بین خریدار و فروشنده ثبت و تنظیم می‌کند.

این تعریف ساده از مبایعه نامه را با ماهیت کلی این قرارداد حقوقی آشنا می‌کند. اما برای اینکه به صورت عمیق‌تر با مبایعه نامه آشنا شویم، باید نکات دیگری را نیز بررسی کنیم. در نتیجه این مقاله تلاش می‌کنیم شما را با مهم‌ترین مسائل در زمینه مبایعه نامه و تنظیم این قرارداد مهم آشنا کنیم. بنابراین اگر قصد خرید و فروش ملکی را دارید، برای پیشگیری از کلاهبرداری در معامله، حتما این مقاله را انتها مطالعه فرمایید.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

برای خرید خانه یا زمین، نوشتن مبایعه نامه بهتر است یا نوشتن قولنامه؟ کدام اعتبار بیشتری دارد؟ این‌ها سوالاتی است که ذهن برخی از افراد را در خصوص تفاوت مبایعه نامه و قولنامه درگیر می‌کند. اما باید بدانید قولنامه و مبایعه نامه در عمل تفاوتی ندارند.

در حقیقت از نظر قانونی چیزی به عنوان قولنامه وجود ندارد. قانون تمامی قراردادهای خرید و فروش را با عنوان مبایعه نامه می‌شناسد. اما در قدیم، از آنجایی که خیلی از مردم توافق‌هایی که پیش از خرید ملک انجام می‌شد را می‌نوشتند، از اصطلاح قولنامه برای این نوشته استفاده می‌کردند.

برخی از مردم نیز تصور می‌کنند اگر توافق بین خریدار و فروشنده در قالب قولنامه نوشته و امضا شود، اما پولی رد و بدل نشود، قولنامه برای آن‌ها بار حقوقی ندارد. اما این تصور غلط است. هر توافقی برای خرید و فروش که توسط طرفین امضا شود، قابلیت پیگیری و استناد دارد.

انواع مبایعه نامه

از آنجایی اجاره نامه را هم به صورت دستی (یا در دفتر املاک) می‌توان نوشت، هم به صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد رسمی، بعضی از افراد فکر می‌کنند مبایعه نامه هم همین وضعیت را دارد. اما داستان این دو متفاوت است.

اجاره نامه یک سند است که اگر به صورت دستی یا در دفاتر مشاورین املاک نوشته شود، به آن سند عادی گفته می‌شود. اما اگر در محضر نوشته شود، تبدیل به سند رسمی شده که اعتبار بیشتری در مراجع قضایی دارد.

اما مبایعه نامه اساسا در شرایطی کاربرد دارد که نمی‌توان تمام مبلغ معامله را یکجا پرداخت کرد. در واقع اگر شرایط برای پرداخت تمام مبلغ معامله فراهم باشد، اصلا نیازی به نوشتن مبایعه نامه نیست. زیرا در این حالت خریدار و فروشنده می‌توانند ممستقیما به محضر مراجعه کرده، قرارداد خود را ثبت و انتقال سند را انجام دهند.

بنابراین مبایعه نامه صرفا برای ثبت توافقات و تعیین شرایط پرداخت کاربرد دارد. در نتیجه مبایعه نامه فقط یک نوع است و آن هم یک سند عادی به حساب می‌آید.

ویژگی های مبایعه نامه سلامت

مبایعه نامه ای که سلامت حقوقی دارد باید ویژگی‌های مشخصی داشته باشد. در واقع در نوشتن مبایعه نامه باید نکاتی را رعایت کنید تا خریدار و فروشنده از نظر حقوقی با مشکلی روبرو نشوند.

نکته اول برای داشتن یک مبایعه نامه سلامت این است که تمامی اطلاعاتی که در مبایعه نامه نوشته شده از روی اسناد معتبر قانونی باشد. مثلا برای نوشتن مساحت ملک حتما به سند مراجعه شود. همچنین برای نوشتن اطلاعات خریدار و فروشنده باید حتما جهت احراز هویت، مدارک هویتی آن‌ها مشاهده و اطلاعات از روی آن در مبایعه نامه نوشته شود.

نکته بعدی این است که باید شرایط پرداخت به دقت و با جزئیات در مبایعه نامه نوشته شود. در بخش بعدی که به نحوه تنظیم مبایعه نامه می‌پردازیم، در این خصوص توضیحات بیشتری ارائه می‌کنیم. 

در یک مبایعه نامه سلامت باید زمان و محل تنظیم سند و همچنین نحوه و شرایط تحویل ملک نوشته شود. همچنین باید کلیه توافقات و مطلبات طرفین و همچنین شرایط فسخ باید در بخش توضیحات نوشته شود.

نحوه تنظیم مبایعه نامه

در این قسمت بخش‌های مهم در تنظیم مبایع نامه که می‌تواند برای شما چالش ایجاد کند را توضیح می‌دهیم.

ماده ۱ – طرفین قرارداد

در ماده ۱ مبایعه نامه، باید اطلاعات طرفین قرارداد را بنویسید. نکته مهم در این بخش این است که حتما مدارک هویتی طرفین معامله را دریافت کرده، ابتدا جهت احراز هویت این مدارک را با خود فرد مطابقت دهید. سپس به سند رجوع کرده و جهت احراز مالکیت، اطلاعات مالک را با اطلاعات موجود در سند مطابقت دهید.

ماده ۲ – موضوع قرارداد و مشخصات مورد معامله

کلیه اطلاعات ماده دوم مبایعه نامه باید با مراجعه به سند ملک تکمیل شود. در این قیمت باید پارکینگ داشتن یا نداشتن و مشاعی بودن یا اختصاصی بودن آن مشخص شود. همچنین درباره انباری باید مشخص شود انباری دارد یا خیر و متراژ آن نیز نوشته شود. 

ماده ۳ – ثمن معامله

ماده ۳ مبایعه نامه اهمیت زیادی دارد. در این بخش باید با دقت بسیار زیادی شرایط و مبالغ پرداخت را ثبت کنید. اشتباه در این قیمت می‌توانید برای خریدار، فروشنده و حتی مشاور املاک تبعات زیادی داشته باشد. بنابراین در نوشتن این بخش دقت لازم را به خرج دهید.

اگر پرداخت در چند مرحله است، باید این موضع در مبایعه نوشته شود. زمان و نحوه هر پرداخت باید مشخص شود. همچنین باید مشخص شود در صورت عدم پرداخت در تاریخ مشخص شده، چه جریمه‌ای وجود دارد.

اگر پرداخت با چک انجام می‌شود باید شماره چک و کلیه مشخصات آن در مبایعه نامه نوشته شود. اگر پرداخت به صورت کارت به کارت است، باید شماره کارت و بانک آن در مبایعه نامه درج شود. حتی اگر پرداخت نقدی است باید این موضع در قرارداد نوشته شود.

ماده ۴ – شرایط مربوط به تنظیم سند

باید زمان تنظیم سند در مبایعه نامه مشخص باشد. حتی باید دفترخانه مورد نظر در قرارداد مشخص شود. علاوه بر این باید زمان و شرایط تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار به دقت مشخص شود. عدم رعایت این نکات عواقب سنگینی برای طرفین قرارداد به همراه دارد.

مثلا اگر دفترخانه تنظیم سند را مشخص کنید، می‌تواند بهانه‌ای برای هر یک از طرفین باشد جهت عدم حضور در روز تنظیم سند. اما اگر دفترخانه مشخص شده باشد، در صورت عدم حضور یکی از طرفین، طرف دیگر می‌تواند با دریافت گواهی عدم حضور، دریافت حق خود را به راحتی از مراجع قضایی پیگیری کند.

ماده ۵ – شرایط تسلیم مورد معامله

زمان و نحوه تحویل ملک باید به طور شفاف در مبایعه نامه نوشته شود. مقصود از زمان تحویل کاملا واضح است. اما شرایط تحویل ملک به موارد مختلفی اشاره دارد. مثلا ممکن است خریدار خواسته باشد ملک به صورت کاغذ دیواری شده تحویل شود. این نکته باید در قرارداد نوشته شود. 

همچنین در این قسمت باید کلیه امکانات و ویژگی‌های ملک در زمان تحویل نوشته شود. همه موارد از جنس کابینت و یراق آلات گرفته تا کولر و پکیج و حتی برند و مدل آن‌ها. نوشتن این اطلاعات مانع از بروز هرگونه سوتفاهمی در زمان تحویل ملک می‌شود. 

توضیحات مبایعه نامه

نهایت باید در توضیحات مبایعه نامه، تمامی توافقاتی که بین طرفین انجام شده است و تمامی شرایط مد نظر طرفین، نوشته شود. این توافقات می‌تواند درباره شرایط فسخ یا هر چیز دیگری باشد. همچنین خواسته‌هایی مثل رنگ زدن خانه یا هر مورد دیگری که از مطالبات طرفین است باید در توضیحات نوشته شود. 

هر مورد دیگری که در سایر بخش‌های مبایعه نامه نوشته نشده است را باید در این قسمت ثبت کنید. مواردی مثل:

• شرایط ملک با جزئیات
• نکات مربوط به چک ضمانت تنظیم سند
• حق پشیمانی و ضرر و زیان مربوط به آن
• حق فسخ

اعتبار مبایعه نامه در دادگاه

بر اساس قوانین کشور، هر گونه نوشته‌ای که به امضای ذینفعان رسیده باشد، در دادگاه قابل پیگری است. مبایعه نامه نیز از این قانون مستثنی نیست. اما مسئله این است که مبایعه نامه به هر حال یک سند عادی است. کلیه اسناد عادی اعتبار کمتری به نسبت اسناد رسمی دارند.

البته در سال‌های اخیر (۱۴۰۲ و ۱۴۰۳) سامانه‌هایی مثل خودنویس و قوانینی مثل قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول به تصویت رسیده‌اند که به مرور استفاده از مبایعه نامه را به حاشیه رانده و راه‌های جدید و معتبرتری را جایگزین می‌کنند. 

البته به نظر نمی‌رسد مبایعه نامه تا چند سال آینده به طور کامل کنار گذاشته شود. موید این ادعا این است که قانون استفاده از مبایعه نامه را هنوز رد نکرده اما اعلام کرده پس از راه‌اندازی و نهایی شدن سامانه‌های مورد نظر، مبایعه نامه دیگر در محاکم قضایی قابل پیگیری نیست. بدیهی است که بازار املاک به سرعت در حال تغییر شکل است. بنابراین توصیه می‌شود به سرعت خود را با این تحولات هماهنگ کنید.