پیدا کردن یک آپارتمان مناسب برای سرمایه گذاری نیازمند بررسی نکات مختلفی مثل موقعیت مکانی، امکانات رفاهی، دسترسی‌ها، پتانسیل رشد منطقه و نکات دیگری است. در این مقاله مهم‌ترین نکات برای پیدا کردن یک آپارتمان مناسب جهت سرمایه گذاری را برای شما توضیح می‌دهیم.
موقعیت مکانی آپارتمان و تأثیر آن بر سرمایه‌گذاری
موقعیت مکانی آپارتمان یکی از موارد بسیار مهمی است که روی سرمایه گذاری بسیار تاثیر دارد. موقعیت مکانی و مسئله بسیار مهمی مثل میزان تقاضا ارتباط مستقیم دارند.
شما می‌توانید آپارتمان را در منطقه‌ای خریداری کنید که تقاضای بالایی در آن وجود دارد. در این حالت می‌توانید روی نقدشوندگی آن حساب باز کنید. همچنین می‌توانید آپارتمان را در منطقه‌ای بخرید که تقاضای زیادی ندارد اما رو به رشد است. به این ترتیب قدرت نقدشوندگی کم می‌شود اما امکان رشد آن افزایش می‌یابد.
نکته بسیار مهم دیگر درباره موقعیت مکانی آپارتمان، دسترسی‌های موجود در آن منطقه است. دسترسی‌ها شامل مواردی مثل نزدیکی به مراکز خرید، دسترسی راحت به معابر اصلی، نزدیکی به جاهایی مثل ایستگاه مترو است. فراهم بودن چنین شرایطی در منطقه، باعث افزایش تقاضا می‌شود که برای سرمایه گذاری یک عامل مثبت به حساب می‌آید.
اهمیت امکانات رفاهی در انتخاب آپارتمان برای سرمایه گذاری
اگر با خرید آپارتمان قصد سرمایه گذاری دارید، باید به این فکر کنید که برای خریدار چه مسائلی مهم است. چه مواردی می‌تواند خریدار را از خرید منصرف کرده یا او را نسبت به خرید آپارتمان ترغیب کند. قطعا در دسترس بودن امکانات رفاهی یکی از این نکات است.
به هر حال مشتری نهایی یک آپارتمان، شخصی است که می‌خواهد در آن زندگی کند. بنابراین در دسترس بودن امکانات رفاهی برای چنین فردی می‌تواند اهمیت بسیار زیادی داشته باشد. چرا که این موضوع می‌تواند به صورت مستقیم روی کیفیت زندگی او اثر بگذارد.
البته باید به این نکته توجه داشته باشید که دسترسی به امکانات رفاهی شاید به صورت مستقیم باعث بالا رفتن قیمت آپارتمان نشود، اما می‌تواند در راستای فروش راحت‌تر آن موثر باشد. از سویی نیز ممکن است در دسترسی نبودن امکانات رفاهی، فروش آپارتمان را سخت کند و در نتیجه شما را مجبور به کاهش قیمت کند.
بررسی پتانسیل رشد منطقه برای سرمایه‌گذاری مطمئن
هدف اصلی در سرمایه گذاری کسب سود است. بنابراین انتخاب منطقه‌ای که به حداکثر رشد خود نرسیده، اما پتانسیل رشد دارد می‌تواند یک انتخاب سودآور باشد. برخی از مناطق مثل شهرک‌های اقماری شهرهای بزرگ یا مسکن مهر هستند که به تازگی ساخته شده و قیمت آپارتمان در آن‌ها از مراکز شهرها بسیار کمتر است. خرید آپارتمان در این مناطق می‌تواند سود خوبی به شما بدهد.
مثلا شهر جدید پردیس را در نظر بگیرید. سال‌ها پیش وقتی تراکم جمعیتی و امکانات در آن کمتر بود، قیمت آپارتمان نیز در آن پایین‌تر بود. اما به مرور با افزایش تراکم جمعیت، از نظر امکانات مختلف رشد کرد و قیمت‌ها نیز به همین ترتیب در پردیس تهران افزایش یافت. این افزایش قیمت به نحوی بود که شیب رشد قیمت در پردیس به شدت از تهران بیشتر بود.
البته باید به این نکته توجه داشته باشید که اگر به سراغ مناطقی بروید که هنوز رشد نکرده‌اند اما پتانسیل رشد بالایی دارند، باید کمی بلند مدت فکر کنید و صبور باشید. زیرا رشد از این طریق به سرعت انجام نمی‌شود و چند سالی باید منتظر بمانید تا به سود جذابی که توقع آن را دارید برسید.
اهمیت کیفیت ساخت و ساز در سرمایه‌گذاری آپارتمان
شاید فکر کنید با توجه به شرایط اقتصادی فعلی و پایین بودن قدرت خرید، اکثر مردم اهمیت زیادی به کیفیت ساخت و ساز نمی‌دهند. اما حقیقت این است که کیفیت همیشه مشتری و متقاضی خود را دارد. به عنوان مثال شهرک اکباتان پس از چند دهه همچنان از نظر کیفیت ساخت و ساز زبانزد خاص و عام است.
البته بدیهی است که در هر منطقه‌ای باید متناسب با کششی که آن منطقه دارد برای ساخت و ساز هزینه کرد. در غیر اینصورت احتمالا در زمان فروش با مشکل مواجه می‌شوید. اما به هر حال توصیه می‌شود در ساخت و ساز برای کاهش قیمت از کیفیت سازه و موارد اساسی صرف نظر نکنید.
نقش همسایگان و جامعه محلی در ارزش‌گذاری آپارتمان
شاید اگر شما قصد سرمایه گذاری داشته باشید، خیلی وضعیت محله برای شما اهمیت نداشته باشد. اما مصرف کننده نهایی که قصد زندگی در آن آپارتمان را دارد هم اینطور است؟ قطعا برای کسی که می‌خواهد در آن آپارتمان زندگی کند، همسایه‌ها و وضعیت فرهنگی محله بسیار مهم است.
بنابراین سعی کنید متناسب با بودجه‌ای که دارید، محلی را برای خرید آپارتمان و سرمایه گذاری انتخاب کنید که همسایه‌های بهتر و جو فرهنگی مناسب‌تری داشته باشد. این مسئله باعث می‌شود تقاضا در آن محل بیشتر باشد. در نتیجه انتخاب چنین محله‌ای به نفع سرمایه گذاری شما است.
بررسی عوامل تأثیرگذار بر بازده اجاره‌ای آپارتمان
اصلی‌ترین عامل تاثیرگذار بر میزان اجاره آپارتمان، قیمت آن است. به عبارت دیگر، هر چه قیمت آپارتمانی که می‌خرید بیشتر باشد، قیمت اجاره آن نیز بیشتر است. یک روش عرفی برای تعیین اجاره آپارتمان وجود دارد. در این روش بین یک ششم تا یک چهارم قیمت آپارتمان را به عنوان رهن کامل آپارتمان تعیین می‌شود.
البته میزان تقاضا نیز در تعیین اجاره تاثیر گذار است. وقتی در یک منطقه تقاضا برای اجاره بالا باشد، دست مالک برای بالا بردن اجاره خانه بیشتر باز است. البته باید به کشش منطقه نیز توجه داشت. به عبارت دیگر، در بسیاری از مناطق، حداکثر میزان اجاره را کشش منطقه تعیین می‌کند.
چگونه آپارتمان‌های قدیمی را به گزینه‌ای مناسب برای سرمایه‌گذاری تبدیل کنیم؟
یکی از راه‌های خوب برای سرمایه گذاری روی آپارتمان، این است که آپارتمان‌های قدیمی را خریداری کرده و پس از بازسازی، آن‌ها را بفروشید. مخصوصا زمانی که قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد این روش می‌تواند بازدهی خوبی برای سرمایه گذاری داشته باشد.
هنگامی که قدرت خرید پایین است، مردم توانایی خرید خانه‌های نوساز را ندارند. به همین خاطر تقاضا در بازار برای خانه‌هایی که بازسازی شده‌اند افزایش می‌یابد. بنابراین با خرید آپارتمان‌های قدیمی، می‌توانید آن‌ها را بازسازی کرده و سود بسیار خوبی بدست آورید.
توجه به هزینه‌های پنهان در خرید آپارتمان برای سرمایه‌گذاری
خرید آپارتمان هزینه‌هایی دارد که برخی از افراد در هنگام خرید به آن‌ها توجه نمی‌کنند. ولی پیش از سرمایه گذاری باید این هزینه‌ها را مد نظر قرار دهید تا دچار مشکل نشوید.
یکی از هزینه‌های پنهان خرید آپارتمان برای سرمایه گذاری، کمیسیون املاک است. کمیسیون املاک در شهرهای مختلف متفاوت است. بنابراین بهتر است پیش از انجام معامله، از هزینه کمیسیون املاک مطلع شوید.
البته باید به این موضوع نیز توجه داشته باشید که برخی از مشاورین املاک، کمیسیون را به صورت توافقی دریافت می‌کنند. یعنی ممکن است حتی ۱ تا ۱ و نیم درصد از ارزش معامله را به عنوان کمیسیون درخواست کنند. بنابراین بهتر است پیش از انجام معامله درباره کمیسیون با مشاور املاک صحبت کنید.
از جمله هزینه‌های دیگری که در خرید آپارتمان متوجه شماست، هزینه‌های مربوط به مالیات و انتقال سند است. البته در برخی از شرایط می‌توانید با فروشنده توافق کنید تا این هزینه‌ها توسط او پرداخت شود. در این صورت فراموش نکنید که این توافق را حتما در قرارداد خرید ملک بنویسید.
در برخی از مواقع، ممکن است هزینه‌های جانبی دیگری نیز متوجه شما شود. این هزینه‌ها می‌تواند شامل برخی از تعمیرات، بازسازی‌های جزیی مثل رنگ کردن دیوارها و… باشد. بنابراین هنگام انتخاب آپارتمان برای سرمایه گذاری، باید به هزینه‌های احتمالی که به شما تحمیل می‌شود نیز توجه کنید.
نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان برای سرمایه‌گذاری
نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان برای سرمایه گذاری را می‌توان به ۳ بخش زیر تقسیم کرد.
- نکات حقوقی پیش از عقد قرارداد
- نکات حقوقی در قرارداد
- نکات حقوقی پس از عقد قرارداد
در ادامه هر یک از این نکات را به صورت مفید و مختصر توضیح می‌دهیم.
نکات حقوقی پیش از عقد قرارداد
پیش از عقد قرارداد باید از سلامت حقوقی آپارتمان اطمینان حاصل کنید. به این منظور باید استعلام‌های مختلفی از شهرداری و اداره ثبت دریافت کنید. همچنین پیش از عقد قرارداد باید بدهی‌های مالیاتی و… ملک را از طریق گرفتن استعلام بررسی کنید.
نکات حقوقی حین عقد قرارداد
هنگام نوشتن قرارداد در گام اول باید هویت فروشنده را با مدارک هویتی وی و همچنین با اطلاعات مالک که در سند نوشته است مطابقت دهید. نکته دیگر این است که باید تمامی توافق‌هایی که با فروشنده انجام داده‌اید را به دقت و با جزئیات کامل در قرارداد بنویسید.
یکی از موارد مهم دیگر این است که باید کلیه شرایط فسخ قرارداد را در نظر گرفته و تمامی مواردی که برای فسخ قرارداد در نظر دارید را به دقت کامل در قرارداد بنویسید. همچنین توصیه می‌کنیم تمامی مشخصات آپارتمان، از یراق آلات گرفته تا حتی رند و مدل آبگرمکن یا پکیج را در قرارداد قید کنید.
مورد مهم بعد این است که شرایط پرداخت را به صورت کاملا شفاف در قرارداد قید کنید. اگر پرداخت با چک انجام می‌شود، شماره چک، مبلغ و تاریخ را حتما در قرارداد بنویسید. اگر پرداخت نقدی است حتما شماره کارت، بانک و نام صاحب حساب مقصد را در قرارداد یادداشت کنید. در نهایت حتما در قرارداد تاریخ و محل تنظیم سند را بنویسید.
نکات حقوقی پس از عقد قرارداد
عقد قرارداد پایان معامله نیست. فرض کنید در تاریخی که در قرارداد برای انتقال سند مشخص شده، فروشنده در دفترخانه مشخص شده در قرارداد حاضر نشود. اگر این اتفاق افتاد، مهم‌ترین کاری که باید انجام دهید، این است که به سردفتر مراجعه کرده و درخواست کنید برای شما «گواهی عدم حضور» فروشنده را صادر کنند.
حتی اگر فروشنده به هر دلیلی خواست در زمان دیگری برای انتقال سند مراجعه کنید، حتی اگر این موضوع را پذیرفتید، حتما در تاریخی که در قرارداد نوشته شده به دفترخانه مورد نظر مراجعه کنید و گواهی عدم حضور دریافت کنید.
همچنین اگر در زمانی که ملک را از فروشنده تحویل می‌گیرید، حتما تمام اقلامی که روی آپارتمان بوده را یک به یک چک کنید. اگر پس از تحویل گرفتن ملک متوجه کسری یکی از اقلام شوید، دیگر دست شما به جایی بند نیست و نمی‌توانید کاری کنید.
