سرمایه گذاری هم در ملک مسکونی و هم در ملک تجاری می‌تواند سودآور باشد. اما به طور کل خرید ملک تجاری نیازمند سرمایه بیشتر است، در حالی که رشد کلی ملک مسکونی می‌تواند بیشتر از ملک تجاری باشد. برای تصمیم‌گیری درباره سرمایه گذاری روی ملک مسکونی یا تجاری، باید تفاوت‌ها، مزایا و معایب هر یک را به خوبی بدانید تا بتوانید متناسب با وضعیت خود تصمیم مناسبی بگیرید.
تفاوت‌های اصلی بین املاک مسکونی و تجاری
خرید و سرمایه گذاری در املاک مسکونی و تجاری تفاوت‌های زیادی با هم دارند. اولین مورد از این تفاوت‌ها مربوط به قیمت ملک تجاری و قیمت ملک مسکونی است. شما برای خرید هر متر مربع ملک تجاری باید پول بسیار بیشتری بپردازید.
در واقع اگر بخواهید یک ملک مسکونی و یک ملک تجاری که به طور کلی از جمیع جهات در یک سطح هستند را از نظر قیمتی مقایسه کنید، قیمت هر متر مربع از ملک تجاری بسیار بیشتر از ملک مسکونی است. بنابراین برای خرید ملک تجاری باید سرمایه بیشتری داشته باشید.
نکته بعدی به تفاوت در درآمدزایی این دو نوع ملک باز می‌گردد. طبیعتا کرایه ملک تجاری بیشتری از ملک مسکونی است. و در نهایت نقدشوندگی ملک تجاری به علت قیمت بالاتر و نیاز خاص‌تر، سخت‌تر از ملک مسکونی است.
مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی
سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی مزایا و معایبی را به همراه دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم. توجه به این مزایا و معایب پیش از تصمیم‌گیری برای ورود به سرمایه گذاری ضروری است. بنابراین حتما مواردی را که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم را با دقت مطالعه کنید.
مزایای سرمایه گذاری در املاک
مزایای سرمایه گذاری در املاک عبارتند از مواردی که در ادامه مشاهده می‌کنید.
- نیاز به سرمایه کمتر به نسب املاک تجاری
- تقاضای بالا برای مسکن و اجاره آن
- روند صعودی پیوسته برای قیمت مسکن
- ایجاد درآمد پایدار ماهانه
- ایجاد درآمدی که قدرت خرید شما را در برابر تورم حفظ می‌کند
به طور کل برای سرمایه گذاری در ملک باید سرمایه زیادی داشته باشید. اما برای سرمایه گذاری در املاک مسکونی به نسبت سرمایه گذاری املاک تجاری پول کمتری نیاز دارید به نحوی که با قیمت یک آپارتمان در برخی از مناطق تنها می‌توانید ۲ متر مغازه بخرید.
یکی از مزایای سرمایه گذاری در املاک مسکونی این است که همواره تقاضای زیادی برای ملک مسکونی وجود دارد. از آن جایی که نیاز به مسکن در کف هرم نیازهای انسان قرار دارد، بنابراین همیشه برای آن تقاضا وجود دارد. مخصوصا در شرایط اقتصادی فعلی که خرید مسکن هر روز سخت‌تر می‌شود، تقاضا برای اجاره ملک مسکونی افزایش می‌یابد.
همین افزایش تقاضای روز افزون باعث افزایش قیمت ملک مسکونی به صورت پیوسته می‌شود. اگر به نمودار رشد قیمت ملک مسکونی در چند دهه اخیر نگاه کنید، می‌بینید که قیمت ملک مسکونی در هیچ بازه‌ی زمانی سقوط چندانی نداشته است و همواره حرکت آن صعودی بوده است.
مزیت دیگر سرمایه گذاری در املاک مسکونی ایجاد درآمد پایدار ماهانه از طریق اجاره‌داری است. برخلاف درآمد حاصل از حقوق که معمولا کمتر از نرخ تورم است، درآمد حاصل از اجاره‌داری با تورم رشد می‌کند. در واقع شرایط اقتصادی کشور باعث شده است که با دریافت حقوق، هر سال قدرت خرید شما کمتر شود، اما درآمد حاصل از اجاره‌داری می‌تواند همواره قدرت خرید شما را حفظ کند.
معایب سرمایه گذاری در املاک مسکونی
هر چند سرمایه مورد نیاز برای خرید ملک مسکونی کمتر از ملک تجاری است، اما به هر حال پولی که برای خرید ملک مسکونی باید خرج کنید رقم بسیار بالایی است. همین مسئله باعث می‌شود سرمایه گذاری در املاک مسکونی برای بسیاری از افراد دور از ذهن باشد.
نکته مهمی که در هر نوع سرمایه گذاری وجود دارد، قدرت نقدشوندگی آن است. املاک مسکونی معمولا قدرت نقدشوندگی کمی دارند. به عبارت دیگر برای فروش یک ملک مسکونی احتمالا چندین ماه باید منتظر بمانید. این موضوع مخصوصا زمانی شما را آزار خواهد داد که به هر دلیلی به صورت فوری نیاز به فروش ملک خود داشته باشید.
مسئله بعدی که می‌تواند یکی از معایب سرمایه گذاری در املاک مسکونی باشد، هزینه تعمیر و نگهداری آن است. حتی باید به این نکته نیز توجه داشته باشید که یک ملک مسکونی استهلاک داشته و هر سال به خاطر همین استهلاک، از قیمت آن کاسته می‌شود.
نکته بعدی که می‌توان آن را به عنوان یکی از معایب سرمایه گذاری در املاک مسکونی نام برد، موضوع تعامل با مستاجر است. تعامل با مستاجر می‌تواند مشکلات مختلفی داشته باشد. از مواردی مثل تاخیر در پرداخت اجاره ماهانه گرفته تا خسارت زدن به ملک یا درگیری با سایر اهالی از جمله این مشکلات هستند.
مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در املاک تجاری
مزیت بسیار جذاب سرمایه گذاری در املاک تجاری، درآمد بالایی است که به همراه دارد. معمولا اگر ملک تجاری مورد نظر برای سرمایه گذاری را به درستی انتخاب کرده باشید، می‌توانید قرارداد بلند مدتی با مستاجر ببندید.
در مورد املاک تجاری احتمال آسیب رساندن به ملک کمتر است. زیرا مستاجر قصد دارد در این ملک کار کرده و باید بتوانید مشتری را جلب کند. بنابراین مستاجر تا حد زیادی مراقب ملک بوده و در صورت نیاز به تعمیر زودتر اقدام می‌کند.
اما از جمله معایب ملک تجاری، این است که برای خرید آن نیاز به سرمایه واقعا زیادی دارید. درست است که درآمد حاصل از ملک تجاری بالا است، اما رشد قیمت ملک تجاری به دلایل مختلف در سال‌های اخیر بسیار کمتر از ملک مسکونی بوده است. به عبارت دیگر اصل سرمایه شما در ملک تجاری به نسبت ملک مسکونی، کمتر رشد می‌کند.
عیب دیگری ملک تجاری، قدرت نقدشوندگی بسیار پایین آن است. در واقع فروش ملک تجاری حتی از فروش ملک مسکونی به زمان بیشتری نیاز دارد. طبیعی است که تقاضا برای ملک تجاری کمتر از ملک مسکونی باشد، بنابراین فروش آن به زمان بسیار بیشتری نیاز دارد.
نقش موقعیت مکانی در انتخاب املاک مسکونی و تجاری
موقعیت مکانی هم در انتخاب ملک مسکونی و هم در انتخاب ملک تجاری برای سرمایه گذاری نقش مهمی ایفا می‌کند. اما نحوه این اثر گذاری متفاوت است. یکی از استراتژی‌های خوب برای سرمایه گذاری در ملک مسکونی این است که به سراغ خرید مسکن در مناطقی بروید که هنوز رشد نکرده اما پتانسیل رشد دارند.
مناطقی مانند مسکن مهر یا شهرک‌های اقماری شهرهای بزرگ نمونه‌هایی از این موارد هستند. شما می‌توانید به علت نداشتن بسیاری از امکانات، با پول کمتر در این مناطق ملک مسکونی بخرید و زمانی که امکانات و جمعیت به حد مطلوبی از رشد، رسید، ملک خریداری شده را با سود بسیار جذابی بفروشید.
اما نقش موقعیت مکانی در خرید ملک تجاری برای سرمایه گذاری کاملا متفاوت است.نکته بسیار مهم در خرید ملک تجاری پاخور مناسب آن است. اگر بتوانید ملک تجاری را در جایی بخرید که از پاخور خوب آن مطمئن هستید، می‌توانید از جانب اجاره رفتن آن و درآمدی که برای شما حاصل می‌کنید آسوده خاطر باشید.
چگونه نیازهای بازار بر انتخاب بین املاک مسکونی و تجاری تأثیر می‌گذارد؟
نیازهای بازار یا همان تقاضا، یکی از اساسی‌ترین عوامل تاثیر گذار در بازار است. می‌دانیم که نیاز به مسکن یک نیاز اساسی است، بنابراین همیشه نیاز به ملک مسکونی، چه برای خرید چه برای اجاره وجود دارد. حال سوال مهم این است که آیا نیاز به ملک تجاری نیز به همین ترتیب وجود دارد؟
در یک یا دو دهه پیش، می‌توانستیم به سوال با قطعیت بالایی پاسخ مثبت بدهیم. به هر حال در هر منطقه مسکونی، وجود تعدادی مغازه و ملک تجاری برای رفع نیازهای اهالی ضروری به نظر می‌رسید. اما امروز شرایط تغییر کرده است.
از یک سو با توسعه اینترنت، کسب‌وکارهایی ایجاد شده است که نیاز شما به مراجعه حضوری به خرید را کاهش می‌دهد. از سوی دیگر توسعه اینترنت و شبکه‌های اجتماعی باعث شده بسیاری از کسب‌وکارها هم برای کاهش هزینه‌های خود و هم برای دسترسی به مشتری بیشتر، به جای خرید یا اجاره مغازه، به این فضاها روی آورند.
در کنار این دلایل، قیمت بالای املاک تجاری باعث شده روزبه‌روز استقبال از املاک تجاری کمتر شود. زیرا جایگزینی ارزان‌تر با امکان دسترسی به مشتریان بیشتر برای آن بوجود آمده است. این مسئله باعث شده است که رشد قیمت املاک تجاری در یکی دو دهه اخیر بسیار کمتر از املاک مسکونی باشد.
تأثیرات اقتصادی بر سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی
تاثیر تغییرات اقتصادی بر سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی کاملا متفاوت است. در واقع می‌توان گفت این تغییرات به نوعی به نفع سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی و به ضرر سرمایه‌گذاری در املاک تجاری تمام شده است.
کاهش قدرت خرید مردم در مقابل افزایش پیوسته قیمت املاک مسکونی باعث شده بخش زیادی از مردم اجاره‌نشین شوند. هر چند این مسئله ناراحت کننده است اما در عمل به نفع سرمایه‌گذاری در بازار املاک مسکونی تمام شده است. زیرا به صورت پیوسته شاهد افزایش تقاضا برای اجاره خانه هستیم.
در نقطه مقابل، سخت‌تر شدن شرایط اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، باعث شده کسب‌وکارها فروش کمتری داشته باشند و پرداخت هزینه سنگین اجاره ماهانه برای آن‌ها دشوار شود. همین اتفاق باعث شده تمایل به استفاده از اینترنت و شبکه‌های اجتماعی برای عرضه کالا و خدمات افزایش یابد. در نتیجه تقاضا برای ملک تجاری کاهش یافته است. بنابراین املاک تجاری رشد کمتری را تجربه می‌کنند.
بازده سرمایه‌گذاری: املاک مسکونی در مقابل تجاری
هر چند کرایه ماهانه از املاک تجاری بیشتر از املاک مسکونی است. اما حقیقت این است که شما مبلغ بسیار زیادی را در ملک مورد نظر سرمایه گذاری کرده‌اید. بنابراین نباید فقط درآمد ماهانه حاصل از آن را ملاک قضاوت قرار دهید.
در واقع رشد اصل سرمایه نکته بسیار مهمی است که نباید از آن غافل شوید. با توجه به این موضوع می‌تواند گفت سرمایه گذاری در املاک مسکونی منطقی‌تر از سرمایه گذاری در املاک تجاری است. زیرا بازار املاک تجاری روبه افول بوده و پیدا کردن مستاجر یا حتی فروش آن‌ها با چالش همراه است.
ریسک‌های مرتبط با سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی
برخی از ریسک‌های برای سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی مشترک هستند. می‌توانید مهم‌ترین ریسک‌ها در این زمینه را در ادامه مشاهده کنید.
- ریسک مشکلات حقوقی
- ریسک گران خریدن
- ریسک نقدشوندگی
ریسک‌های حقوقی هم در خرید ملک مسکونی و هم در خرید ملک تجاری بسیار جدی هستند. به واسطه عدم توجه به مسائل حقوقی در خرید ملک حتی ممکن است کل سرمایه خود را از دست دهید. بنابراین باید پیش از معامله کلیه استعلامات لازم را تهیه کنید تا از سلامت حقوقی ملک اطمینان حاصل کنید.
همچنین باید قرارداد خرید ملک را با رعایت کلیه نکات حقوقی بنویسید تا به واسطه قرارداد نیز سر شما کلاه نرود. در نهایت باید پیگیری‌های لازم پس از عقد قرارداد را انجام دهید تا معامله به درستی به سرانجام برسد.
به غیر از ریسک مسائل حقوقی، ریسک گران خریدن نیز در سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی متوجه شما است. برای جلوگیری از این ریسک، باید بتوانید به درستی کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت را انجام دهید.
در نهایت آخرین ریسکی که شما را تهدید می‌کند به نقدشوندگی سرمایه گذاری شما مربوط می‌شود. هم ملک مسکونی و هم ملک تجاری قدرت نقدشوندگی کمی دارند. البته ملک مسکونی مخصوصا در دوره رونق بازار مسکن شما را از نظر نقدشوندگی ناامید نمی‌کند. اما فروش ملک تجاری اغلب سخت و زمان‌گیر است.
چگونه سودآوری در املاک مسکونی و تجاری را مقایسه کنیم؟
مقایسه سودآوری ملک مسکونی و تجاری کار ساده‌ای نیست. یا باید اطلاعات جامعی در خصوص تغییرات قیمت مسکن، تغییرات اجاره‌بها، تغییرات قیمت ملک تجاری و تغییرات اجاره‌بها ملک تجاری در دسترسی باشد (که متاسفانه در دسترسی نیست)، یا باید به صورت مورد این قیمت‌ها درباره یک ملک تجاری و یک ملک مسکونی مقایسه شوند.
اما به طور کل برای مقایسه سودآوری یک ملک تجاری و یک ملک مسکونی، باید به نحوی که در ادامه گفته می‌شود عمل کنید.
ابتدا رشد قیمت هر کدام از این ملک‌ها را مثلا در ۵ سال گذشته بررسی کنید. سپس کل درآمد حاصل از این دو ملک را طی این مدت محاسبه کرده و به میزان رشد قیمت این دو ملک اضافه کنید. سپس می‌توانید عدد بدست آمده را از قیمت ملک در ۵ سال پیش کسر کرده و حاصل را در قیمت ملک در ۵ سال پیش تقسیم و در عدد ۱۰۰ ضرب کنید.
