سرمایه گذاری در مسکن برای خیلی از افراد رسیدن به نقطه‌ی آرامش است. به طور کل بسیاری از مردم سرمایه گذاری‌های مختلفی انجام می‌دهند تا قدرت خرید خود را برای سرمایه گذاری در بازار مسکن افزایش دهند. بنابراین داشتن شناختی درست از این بازار، می‌تواند شما را در سرمایه گذاری به موفقیت برساند.
به همین خاطر، در این مقاله مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن را بررسی کرده، نکات سرمایه گذاری در این بازار را مرور می‌کنیم و در انتها دلایل و روش‌های سرمایه گذاری در بازار مسکن را بررسی می‌کنیم. بنابراین اگر برای سرمایه گذاری در این بازار مشتاق هستید، حتما ادامه این مقاله را مطالعه کنید.
مزایا سرمایه گذاری در مسکن
اولین مزیت سرمایه گذاری در مسکن آرامش خاطری است که به واسطه حفظ ارزش سرمایه در این بازار برای شما بوجود می‌آید. بسیاری از ریسک‌هایی که سایر بازارها را تهدید می‌کند، در بازار مسکن وجود ندارند. بازار مسکن نه تنها درگیر ریسک نوسان‌های شدید نیست، بلکه از خطرهایی مثل سرقت نیز در امان است.
بازار مسکن تنها بازار سرمایه‌ای است که به صورت توامان هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه‌ای دارد. همین مسئله باعث شده در برخی از بازه‌های زمانی، با افزایش قدرت خرید مردم، سیل تقاضای مصرفی به سمت این مسکن هجوم آورده و شاهد رشد چشمگیر قیمت مسکن باشیم.
علاوه بر این، با خرید مسکن و سرمایه گذاری در این بازار می‌توانید به درآمد پایدار ماهانه برسید. در واقع می‌توان درآمدی که به واسطه اجاره‌داری حاصل می‌شود را نوعی از درآمد غیرفعال به حساب آورد. این نوع درآمد برای اغلب اقشار جامعه، حتی افرادی دارای درآمد بازنشستگی هستند، می‌تواند جذاب باشد.
یکی از جذابیت‌های درآمد اجاره‌داری در وضعیت اقتصادی فعلی این است که این درآمد تقریبا متناسب با نرخ تورم رشد می‌کند. این ویژگی مخصوصا در شرایط فعلی که حقوق بازنشستگی متناسب با تورم رشد نمی‌کند، جذابیت بیشتری ایجاد می‌کند.
معایب سرمایه گذاری در مسکن
اولین سد بزرگی که اغلب افراد برای سرمایه گذاری در مسکن پیش روی خود مشاهده می‌کنند، نیاز به نقدینگی زیاد برای سرمایه گذاری در مسکن است. در واقع خرید مسکن برای اکثر افراد، بزرگ‌ترین خریدی است که انجام می‌دهند. به همین خاطر، این خرید همراه با ترس‌های بسیاری است.
البته این ترس‌ها نیز بی‌دلیل نیست. زیرا در صورت عدم آگاهی به مسائل حقوقی، ممکن است حتی تمامی سرمایه خود را از دست داده یا دچار دردسرهای بزرگ شده و اسیر راهروهای دادگاه شوید تا حق خود را پس بگیرید. بنابراین برای انجام چنین معامله‌ای، باید سطح مناسبی از اطلاعات حقوقی را داشته باشید.
به غیر داشتن اطلاعات حقوقی، برای اینکه در معامله ضرر نکنید باید توانایی کشف قیمت واقعی ملک را داشته باشید. به این منظور باید بتوانید با کارشناسی دقیق ملک، قیمت ملک را کارشناسی کنید. در غیر اینصورت ممکن است ملک را گران‌تر از قیمت واقعی خریداری کنید.
یکی دیگر از معایب سرمایه گذاری در بازار مسکن، نقدشوندگی پایین آن است. به عبارت دیگر، اگر به صورت فوری به پول نیاز پیدا کنید، معمولا نمی‌توانید روی فروش خانه خیلی حساب باز کنید. زیرا فروش خانه در شرایط معمولی بیش از چندین هفته طول می‌کشد.
در نهایت یکی دیگر از معایب سرمایه گذاری روی خانه این است که به هر حال خانه هزینه‌های دوره‌ای دارد. حتی در صورت اجاره‌داری، هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی به عهده شماست. هر چند این هزینه‌های قطعا از درآمدی که از اجاره‌داری بدست می‌آورید کمتر است، اما به هر حال باید حساب این هزینه‌ها را داشته باشید.
نکات سرمایه گذاری در مسکن
برای سرمایه گذاری در مسکن، باید نکات مختلفی را رعایت کنید. این نکات را می‌تواند در دسته‌های زیر توضیح داد.
- بررسی سلامت حقوقی ملک
- بررسی درست محله
- توجه به ساختمان و مشاعات ملک
- بررسی دقیق داخل واحد
- توجه به برخی نکات مهم از منظر سرمایه گذاری
- دقت به نکات حقوقی قرارداد
بررسی سلامت حقوقی ملک
برای بررسی سلامت حقوقی ملک، تحقیقات میدانی در خصوص مواردی مثل اوقافی نبودن ملک نه تنها بد نیست، بلکه بسیار خوب است و می‌تواند سرنخ‌های مفیدی هم به شما بدهد. اما هرگز مبنای تصمیمات خود را بر اساس نتایج بدست آمده از تحقیقات میدانی در نظر نگیرید.
تحقیقات میدانی را صرفا با این دید انجام دهید که سرنخ‌های مفید بدست آورید. پس از جمع‌آوری این سرنخ‌ها، باید استعلامات مختلف را از مراجع و ادارات مربوطه دریافت کنید تا خیال‌تان از بابت سلامت حقوقی ملک راحت شود.
البته توجه داشته باشید که برخی از استعلامات را بدون حضور مالک می‌توانید بدست آورید، اما برای دریافت برخی دیگر از استعلام‌های مورد نیاز، باید مالک حضور داشته باشد یا برای اینکار به شما وکالت دهد. مثلا برای اینکه تراکم ملک را متوجه شوید می‌توانید شخصا اقدام کنید، اما برای بررسی بدهی ملک، باید مالک حضور داشته باشد.
بررسی محله ملک
برخی از افراد هنگام سرمایه گذاری در مسکن، چون نیت استفاده شخصی ندارند، خانه و محله ملک را به چشم خریدار بررسی نمی‌کنند و از برخی نکات به راحتی عبور می‌کنند. این اشتباه بزرگی در سرمایه گذاری در خرید مسکن است.
وضعیت محله را به خوبی بررسی کنید. به دسترسی‌های محله توجه کنید. آیا خانه مورد نظر، دسترسی مناسبی به مراکز خرید دارد؟ آیا دسترسی مناسبی به معابر اصلی دارد؟ آیا عرض گذر محله خانه مورد نظر مناسب است؟ آیا در محدوده خانه، مراکزی که باعث ازدحام، سر و صدا و ایجاد ترافیک شوند وجود دارد؟
توجه به ساختمان و مشاعات
در بررسی ساختمان و مشاعات ملک، خود را به جای خریدار ملک قرار دهید. در گام اول ببینید آیا عرض در ورودی برای اسباب‌کشی مناسب است؟ آیا راهروها به نحوی است که بتوان به راحتی وسایل را جابه‌جا کرد؟ آیا آسانسور مخصوص حمل اثاثیه و بار وجود دارد؟
آیا مشاعات فضا و نور مناسب دارد؟ آیا مشاعات ساختمان تمیز است؟ آیا همسایه‌ها از مشاعات استفاده شخصی می‌کنند؟ تمام این موارد می‌تواند به صورت امتیاز مثبت یا منفی در دید خریدار ملک جلوه کند. بنابراین به تمامی این نکات دقت کنید.
بررسی داخل واحد
به نور و نقشه خانه به دقت توجه کنید. نور مناسب تاثیر زیادی در حس مثبت به آن خانه ایفا می‌کند. برخی از مشکلات در نقشه خانه، مثل باز شدن در سرویس بهداشتی در پذیرایی، می‌تواند مشتری را از خرید منصرف کند.
همچنین به مشکلات احتمالی واحد توجه کنید. هر چند شما نمی‌خواهید در این خانه زندگی کنید، اما اگر به مشکلات داخل واحد توجه نکنید، ممکن است هنگام اجاره واحد، خرج روی دست شما بگذارد. بنابراین کاملا به چشم خریدار داخل واحد را بررسی کنید.
دقت به برخی نکات سرمایه گذاری در خرید مسکن
اگر با دید سرمایه گذاری قصد دارید خانه‌ای خریداری کنید، بهتر است برخی موارد که می‌تواند روی سرمایه گذاری شما اثر گذار باشد را در نظر بگیرید. برخی از این موارد را در ادامه می‌توانید مشاهده کنید.
- قدرالسهم
- تراکم
- داشتن پارکینگ و آسانسور
- ظاهر مناسب
منظور از قدرالسهم آپارتمان، سهم آن واحد از کل زمین ملک است. این مسئله در تعیین ارزش یک ملک بسیار مهم است. اگر در انتخاب بین ۲ واحد با ویژگی‌های مشابه مردد بودید، بیشتر بودن قدرالسهم می‌تواند یک عامل مهم در گرفتن تصمیم نهایی باشد.
تراکم نیز مشابه قدرالسهم عامل بسیار مهمی است. اگر زمانی که ملک خریداری شده فرسوده و اصطلاحا کلنگی شده باشد، قصد فروش آن را کنید، ملک با تراکم بیشتر، مشتری بیشتری دارد. زیرا سازنده‌ای که می‌خواهد آن ملک را بخرد، ترجیح می‌دهد ملکی با تراکم بیشتر خریداری کند.
داشتن پارکینگ و آسانسور نیز از عواملی است که کمک می‌کند بتوانید ملک خود را سریع‌تر بفروشید. به طور کل رفاه و امنیت عوامل اثر گذار برای خریدار است. طبیعتا اهمیت پارکینگ از آسانسور بیشتر است. زیرا داشتن پارکینگ، امنیت دارایی خریدار را تضمین می‌کند. در حالی که برخی مشکل زیادی با نداشتن آسانسور ندارند.
در نهایت به ظاهر ملک توجه کنید. شاید با رنگ کردن دیوارها یا کاغذ دیواری کردن خانه قیمت ملک افزایش نیابد. اما می‌تواند روی فروش سریع‌تر ملک اثر گذار باشد. بنابراین، از این جهت که خواب سرمایه شما را کمتر می‌کند، از نظر اقتصادی به نفع شماست.
دقت به نکات حقوقی قرارداد
در جلسه خرید باید دقت ویژه‌ای به سلامت حقوقی قرارداد داشته باشید. بررسی سلامت حقوقی قرارداد خرید خانه نکات بسیار زیادی را شامل می‌شود. این نکات را می‌توان به ترتیب زیر فهرست کرد.
- احراز هویت طرفین قرارداد
- احراز مالکیت فروشنده
- نوشتن مشخصات ثبتی ملک بر اساس سند
- ثبت زمان و نحوه پرداخت با جزئیات کامل
- ثبت تمامی توافقات طرفین
- نوشتن مشخصات ملک با جزئیات کامل
- تعیین شرایط فسخ
- تعیین ضرر و زیان
- امضای قرارداد
برای نوشتن مشخصات طرفین قرارداد، حتما به مدارک هویت آن‌ها استناد شده و مدارک هویتی را خود اشخاص مطابقت دهید. همچنین هویت مالک بر اساس مدارک وی، باید با هویت مالک در سند ملک مطابقت داده شود. همچنین اطلاعات ثبتی ملک باید از روی سند در قرارداد نوشته شود.
جزئیات پرداخت شامل، زمان هر کدام از پرداخت‌ها، مبلغ هر پرداخت، واریز هر پرداخت به چه شماره حساب یا شماره کارتی، به نام چه کسی و نزد چه بانکی باید ثبت شود. همچنین در صورت پرداخت با چک، باید شماره چک در قرارداد نوشته شود. همچنین باید میزان جریمه دیرکرد در هر کدام از پرداخت‌ها مشخص شود.
تمامی مشخصات ملک، از یراق‌آلات گرفته تا کولر، پکیج و سایر موارد باید با جزئیات کامل بنویسید. حتی برند و مدل را هم یادداشت کنید تا در آینده دچار اختلاف نشوید. همچنین کلیه توافق‌های طرفین باید با جزئیات نوشته شود. هرگز به حرف و قول شفاهی اکتفا نکنید. همچنین ضرر و زیان عدم اجرای تعهدات را مشخص کنید.
حتما شرایط فسخ را بنویسید. قرارداد خرید خانه را نمی‌توانید به راحتی منحل کنید. بنابراین پیش از امضای آن، شرایط فسخ را بررسی کرده و همه موارد را در قرارداد بنویسید تا بعدا پشیمان نشوید. در نهایت علاوه بر خریدار و فروشنده باید ۲ نفر شاهد عاقل، بالغ و مرد قرارداد را امضا کنند.
روش های سرمایه گذاری در مسکن
برای سرمایه گذاری در مسکن، روش‌های مختلفی وجود دارد که در ادامه هر یک را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم.
- خرید و فروش
- خرید و نگهداری
- خرید و اجاره‌داری
- خرید و اجاره کوتاه مدت
- بازسازی
- پیش خرید
خرید و فروش ملک، مخصوصا در زمان رونق بازار املاک می‌تواند راه بسیار مناسبی برای کسب سود در این بازار باشد. در دوره رونق، به علت تقاضای زیاد در بازار املاک، می‌تواند با سرعت بیشتری خرید و فروش کرد و به این ترتیب سود بیشتری بدست آورد.
خرید و نگهداشتن ملک راه دیگری برای بدست آوردن سود در این بازار است. این روش برای مناطقی که پتانسیل رشد بالایی دارند می‌تواند بسیار مناسب باشد. در سال‌های اخیر شاهد این بودیم که بسیاری از مردم، ملک‌هایی را در مسکن مهر خریداری کردند و به همین شیوه سودهای جذابی بدست آوردند.
خرید و اجاره داری نیز راهی برای کسب سود در بازار مسکن است که از دیرباز بسیار پرطرفدار بوده است. البته خرید مسکن و اجاره کوتاه مدت آن روش دیگری برای اجاره داری است. در این روش باید خانه خریداری شده را به صورت مبله و برای کوتاه مدت اجاره دهید. این روش مخصوصا در شهرهایی که گردشگر یا زائران زیادی دارد می‌تواند بسیار جذاب باشد.
بازسازی ملک از روش‌هایی است که سود خوبی به همراه دارد. مخصوصا در زمانی که قدرت خرید مردم برای خرید واحدهای نوساز پایین آمده است، استقبال از نوسازی افزایش می‌یابد. در این شرایط می‌توانید واحدهایی که سال ساخت بالایی دارند را خریداری کنید و با نوسازی آن‌ها سود جذابی کسب کنید.
پیش خرید ملک یکی دیگر از راه‌های کسب سود از سرمایه گذاری در مسکن است. وقتی ملکی را پیش خرید می‌کنید، در واقع در سود ساخت با سازنده شریک می‌شوید. علاوه بر این، نیاز نیست از ابتدا نقدینگی زیادی برای خرید ملک داشته باشید. بلکه می‌توانید پول لازم را به صورت اندک اندک و متناسب با پیشرفت پروژه، هزینه کنید.
