سند اوقافی یکی از انواع سند ملکی است که در آن مشخص شده بهره‌برداری از عرصه یا عرصه و اعیان، جهت انجام اموری خاص، به سازمان دولتی یا متولی شخصی واگذار شده است. به همین دلیل خرید و فروش چنین ملکی، دارای شرایط خاصی می‌شود که باید هنگام معامله آن مورد توجه قرار گیرد.
برای درک درست شرایط خاصی که معامله املاک اوقافی دارد، باید تفاوت سند اوقافی و سند ملکی را دانشته و نحوه تشخیص آن را بدانید. همچنین باید نکات مربوط به انتقال سند املاک اوقافی و هزینه‌های مربوطه را بدانید. در این مقاله به تمام این نکات می‌پردازیم. بنابراین اگر ملک اوقافی دارید یا قصد دارید یک ملک وقفی را خریداری کنید، حتما این نوشته را تا انتها مطالعه کنید.
تفاوت سند اوقافی و سند ملکی
سند اوقافی و سند ملکی تفاوت خاصی در ظاهر با یکدیگر ندارند. بلکه این متن و مفاد سند است که باعث می‌شود نحوه مالکیت و استفاده از ملک اوقافی متفاوت باشد. در واقع وقف با این هدف انجام می‌شود که منافع بدست آمده از مورد وقف شده، در زمینه خاصی هزینه شود.
بنابراین فرد وقف کننده، یک متولی برای ملک وقف شده تعیین می‌کند. این متولی می‌تواند یک شخص یا یک سازمان دولتی مثل اداره اوقاف یا آستان قدس رضوی باشد. در نتیجه مالکیت مورد وقف شده در اختیار آن فرد یا سازمان است تا منافع ملک را در راستای تعیین شده هزینه کند.
بنابراین مورد وقف شده (مثلا عرصه) در املاک اوقافی، قابل خرید و فروش نیست. بلکه صرفا می‌توان آن را از اداره اوقاف اجاره کرد. به عنوان مثال، اگر عرصه یک واحد مسکونی وقف شده باشد، شما می‌توانید اعیان (ساختمان) آن را خریداری کرده و عرصه (زمین آن واحد) را از اداره اوقاف اجاره کنید. حالا متوجه می‌شویم که تشخیص ملک اوقافی از روی سند اهمیت بسیار زیادی دارد. در ادامه درباره نحوه تشخیص ملک اوقافی از روی سند توضیح می‌دهیم.
نحوه تشخیص ملک اوقافی از روی سند
۳ راه زیر برای تشخیص ملک اوقافی از روی سند وجود دارد:
- توجه به عنوان سند
- مطالعه مفاد و توضیحات سند
- استعلام از اداره اوقاف
در بسیاری از موارد در عنوان سند، اوقافی بودن ملک مشخص شده است. بنابراین به راحتی با نگاه به عنوان سند، می‌تواند عباراتی مثل «سند وقف» یا «سند اوقافی» را مشاهده کنید.
در برخی موارد، در مشخصات یا در بخش توضیحات، به وقفی بودن ملک اشاره شده است. حتی ممکن است در برخی از سند‌های قدیمی یا اسناد دفترچه‌ای، در توضیحات سند، نام وقف کننده و مورد استفاده ملک وقف شده نیز آمده باشد. بنابراین با مطالعه دقیق سند، می‌توانید اوقافی بودن آن را متوجه شوید.
راه دیگر برای بررسی اوقافی بودن ملک، مراجعه به اداره اوقاف مربوط به محل ملک مورد نظر است. با مراجعه به این اداره می‌توانید در خصوص اوقافی بودن ملک استعلام بگیرید. البته توجه داشته باشید که اگر ملک وقف آستان قدس رضوی باشد یا متولی شخصی داشته باشد، در این نوع استعلام مشخص نمی‌شود.
مراحل و نحوه انتقال املاک اوقافی
مراحل و نحوه انتقال املاک اوقافی تا حدی با املاک دیگر متفاوت است. اصلی‌ترین تفاوت این است که برای انتقال ملک وقفی، باید موافقت و رضایت متولی (مثلا اداره اوقاف) وجود داشته باشد. همچنین با توجه به اینکه مالکیت و اداره زمین آن ملک، در اختیار اداره اوقاف است، باید اجاره نامه مورد وقف (مثلا عرصه یا همان زمین ملک)، به نام خریدار منتقل شود.
بنابراین می‌توان مراحل انتقال ملک اوقافی را به ترتیب زیر عنوان کرد:
- درخواست انتقال ملک به اداره اوقاف یا متولی مربوطه و کسب رضایت وی
- دریافت گواهی عدم بدهی (تسویه اجاره‌های معوقه و هزینه‌ها و مالیات مربوط به ملک)
- تنظیم قرارداد اجاره عرصه و انتقال آن از فروشنده به خریدار
- تنظیم قرارداد فروش اعیان بین خریدار و فروشنده
- انجام مراحل انتقال سند اعیان بین خریدار و فروشنده
البته توجه داشته باشید که از نظر هزینه‌ها نیز، انتقال ملک اوقافی با سایر املاک تفاوت‌هایی دارد که در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.
هزینه انتقال سند اوقافی
هزینه انتقال سند اوقافی نیز با هزینه انتقال سند املاک دیگر متفاوت است. هزینه انتقال سند اوقافی بر اساس ارزش ملک تعیین می‌شود. توجه داشته باشید که این هزینه بر اساس ارزش معاملاتی نیست. یعنی بر اساس مبلغی رد و بدل شده بین خریدار و فروشنده تعیین نمی‌شود.
در واقع برای تعیین هزینه انتقال سند اوقافی، ابتدا کارشناس اوقاف، ملک را قیمت گذاری کرده، سپس معمولا ۱۵ درصد از رقم کارشناسی شده، به عنوان هزینه انتقال سند اوقافی توسط اداره اوقاف دریافت می‌شود.
به عبارت دیگر، برای اطلاع از هزینه‌ای که برای انتقال سند باید به اوقاف پرداخت کنید، مرجع اصلی سازمان اوقاف است. زیرا کار کارشناسی قیمت ملک اوقافی توسط همین سازمان انجام می‌شود. بنابراین نمی‌توان هیچ عدد دقیقی برای هزینه انتقال سند اوقافی که باید به این سازمان پرداخت شود اعلام کرد.
حالا که نکات اصلی و مهم در خصوص سند اوقافی را مرور کردیم، بهتر است به عنوان جمع‌بندی، مزایا و معایب سند اوقافی را بررسی کنیم.
مزایا و معایب سند اوقافی
در مورد ملک، قطعا ارزش عرصه (زمین) بیش از اعیان (ساختمان) است. در نتیجه با توجه به اینکه عرصه ملک وقف می‌شود، شما صرفا مالک اعیان آن هستید. اعیان ملک نیز قابل استهلاک و از بین رفتن است. بنابراین در مورد یک ملک اوقافی، بخش اصلی و ارزشمند ملک در تصاحب شما نیست.
علاوه بر این همانطور که توضیح دادیم، خرید و فروش و نقل و انتقال چنین ملکی، محدودیت‌هایی داشته و نیازمند اجازه متولی است. علاوه بر این، روال تغییر کاربری برای ملک‌های این چنینی سخت‌تر از سایر املاک است. همین موارد جذابیت این ملک‌ها را کاهش می‌دهد. شاید به عنوان تنها مزیت ملک اوقافی، بتوان به قیمت پایین‌تر آن اشاره کرد.
آیا خرید ملک اوقافی برای سرمایه گذاری مناسب است؟
قطعا خرید ملک اوقافی با هدف سرمایه گذاری اصلا توصیه نمی‌شود. زیرا در سرمایه گذاری روی ملک، همانطور که گفتیم ارزش زمین غیر قابل چشم‌پوشی است. این در حالی است که در املاک اوقافی شما مالک زمین نیستید. بنابراین سرمایه گذاری روی ملک اوقافی اصلا نمی‌تواند انتخاب مناسبی باشد.
توصیه می‌کنیم اگر قصد سرمایه گذاری روی ملک و زمین را دارید، از همراهی آکولند در این مسیر بهره‌مند شوید. زیرا تیم تخصصی آکولند، از مرحله پیدا کردن زمین مناسب برای سرمایه گذاری در کنار شماست و شما را تا انتها این مسیر تنها نمی‌گذارد.
آکولند نه تنها زمین مناسب و سودآور برای سرمایه گذاری به شما معرفی می‌کند، بلکه حتی مراحل دریافت استعلامات، بررسی سلامت حقوقی زمین، کارشناسی قیمت را نیز برای شما انجام می‌دهد. علاوه بر این ما در جلسه خرید ملک در کنار شما هستیم تا بیشترین تخفیف و بهترین شرایط پرداختی را برای شما بدست آوریم.
علاوه بر این، پس از خرید زمین برای شما، همراهی ما با شما به نقطه پایان نمی‌رسد. ما همچنان در کنار شما هستیم تا ایجاد ارزش افزوده از راه‌های مختلف مثل تغییر کاربری زمین به صورت قانونی، دریافت جواز ساخت، احداث بنا روی زمین و… سودآوری سرمایه گذاری شما را به بیشترین میزان ممکن برسانیم. اگر تمایل دارید روی زمین سرمایه گذاری کنید، همین حالا با شماره ۰۲۱۹۱۰۹۹۱۱۸ تماس حاصل فرمایید.
