قرارداد ملک که از آن با اسم مبایعه نامه یا به صورت عامیه قولنامه یاد می‌شود، از نظر حقوقی یک عقد لازم است و فسخ آن به راحتی انجام نمی‌شود. برای فسخ قرارداد ۳ راه وجود دارد. راه اول استفاده از شرایطی که در قانون برای آن پیش‌بینی شده، راه دوم توافق طرفین برای برهم زدن معامله است که به آن اقاله گویند و راه سوم برهم خوردن خود به خودی قرارداد به واسطه عوامل قهری است.
در این مقاله مهمترین نکات درباره فسخ قرارداد ملک را توضیح می‌دهیم. بنابراین اگر درگیر معاملات ملکی یا خرید و سرمایه گذاری در ملک هستید، حتما این نوشته را با دقت مطالعه کنید تا در فسخ قرارداد با مشکل روبرو نشوید.
قوانین فسخ قرارداد در معاملات ملکی در ایران
مواد متعددی از قانون مدنی به مسئله فسخ قرارداد و شرایط و قوانین آن پرداخته است. در قانون یک سری خیارات (به معنی اختیارات) برای فسخ قرارداد ملکی تعریف شده است. فسخ قرارداد ملک صرفا به واسطه استفاده از این خیارات امکان‌پذیر است.
شرایط فسخ قرارداد با استفاده از این خیارات، به وضوح در قانون توضیح داده شده است. فقط یک از این خیارات به نام خیار شرط (و خیار تخلف از شرط) وجود دارند که شرایط مشخصی برای فسخ قرارداد در آن‌ها ذکر نشده است. در واقع این خیار دست خریدار و فروشنده را برای تعیین شروط مختلف برای فسخ باز گذاشته است. به عبارت دیگر، هر حالتی برای فسخ قرارداد، غیر از آنچه در بالا توضیح داده شده غیر قانونی است.
یک راه دیگر هم برای فسخ قرارداد وجود دارد و آن توافق طرفین برای فسخ قرارداد است. در اصطلاح قانونی به این حالت فسخ نمی‌گویند. بلکه از آن با عنوان اقاله یا تفاسخ یاد می‌شود. حالت سوم زمانی است که بدون اراده طرفین و یا حتی دادگاه، قرارداد به صورت قهری و خود به خود برهم می‌خورد. مثل حالتی که زلزله باعث از بین رفتن مورد معامله شود. به این حالت در اصطلاح قانونی، انفساخ گفته می‌شود.
با توجه به اینکه در حالت اقاله و انفساخ شرایط ویژه‌ای ندارند، در ادامه به شرایط ویژه برای فسخ قرارداد می‌پردازیم.
شرایط فسخ قرارداد در معاملات ملکی
برای فسخ قرارداد شرایط مختلفی در قانون مدنی عنوان شده است. در این قسمت از مقاله به مهمترین شرایط فسخ قرارداد که برای اکثر افراد مشکل‌ساز می‌شود می‌پردازیم.
اولین نکته در شرایط فسخ قرارداد ملکی این است که باید شرایط مورد نظر را به صورت کاملا شفاف و با جزییات بنویسید. مثلا فرض کنید خریدار خواسته که فروشنده آشپزخانه ملک را کابینت شده تحویل دهد، در غیر اینصورت معامله فسخ شود.
با شرط بالا، خریدار دست فروشنده را برای انتخاب نوع، کیفیت و حتی رنگ کابینت باز گذاشته است. بنابراین اگر فروشنده ملک را با کابینت فلزی دست دوم تحویل دهد، امکان فسخ برای خریدار فراهم نیست. بنابراین باید شرایط را با جزییات بنویسید. حتی جزییاتی در حد جنس، نوع و رنگ می‌تواند در قرارداد نوشته شود.
دومین نکته این است که وقتی از خیار شرط استفاده می‌کنید، باید مدت زمان آن را مشخص کنید. در مثال بالا، فروشنده تا چه زمانی فرصت دارد آشپزخانه را به کابینت مجهز کند؟ از مثال بالا می‌تواند برداشت کرد مهلت فروشنده تا زمان تحویل ملک است. اما اگر شرطی تعیین کرده باشید که مهلت آن مشخص نباشد، بر اساس ماده ۴۰۱ قانون مدنی، نه تنها شرط باطل است، بلکه قرارداد فروش نیز باطل می‌شود.
خسارت فسخ قرارداد فروش ملک
قانون هیچ اظهار نظری درباره مبلغ خسارت فسخ قرارداد نکرده است. قانون حتی به این موضوع که پرداخت خسارت برای فسخ قرارداد در چه شرایطی ضروری است نیز سکوت کرده است. به عبارت دیگر، اگر تصور می‌کنید برای فسخ قرارداد لزوما باید خسارتی پرداخت شود، در اشتباه هستید.
بسیاری از خریداران یا فروشندگان با این مشکل مواجه می‌شوند که تصور می‌کنند اگر به واسطه فسخ قرارداد، دچار ضرر و زیان شوند، به راحتی می‌توانند از طرف مقابل بابت فسخ قرارداد خسارت دریافت کنند. اما اینطور نیست. زیرا هیچ بندی در قانون برای تعیین مبلغی جهت فسخ قرارداد وجود ندارد.
اگر می‌خواهید برای فسخ قرارداد خسارت دریافت کنید، باید این موضوع را به صراحت در قرارداد بنویسید و حتی مبلغ خسارت را کاملا شفاف مشخص کنید. در غیر این صورت نمی‌توانید به خاطر فسخ قرارداد خسارتی دریافت کنید. البته اگر این اتفاق بابت ضرر شما شده باشد، شاید با طرح دعوایی دیگر در دادگاه بتوانید خسارت دریافت کنید.
بنابراین اگر فکر می‌کنید فسخ قرارداد باعث زیان شما می‌شود، بهتر است در گام نخست برای تعیین شرایط فسخ احتیاط لازم را به عمل آورید و در گام بعدی، خسارت فسخ در شرایط و به دلایل مختلف را به صورت شفاف در قرارداد بنویسید.
زمان فسخ قرارداد فروش ملک
بسیاری از افراد این سوال را مطرح می‌کنند که تا چه مدت پس از امضای قرارداد امکان فسخ وجود دارد. برخی دیگر صحبت از قانونی می‌کنند که به واسطه آن تا ۲۴ ساعت (در برخی موارد تا ۴۸ یا حتی ۷۲ ساعت گفته می‌شود) پس از قرارداد، امکان فسخ قرارداد برای هر یک از طرفین وجود دارد.
اگر به قانون مدنی مراجعه کنید، متوجه می‌شوید هیچ ماده‌ای در قانون مدنی وجود ندارد که درباره چنین حقی صحبت کرده باشد. حتی اگر مشاورین املاک یا حتی اتحادیه‌های املاک وجود چنین قانونی را تایید کنند، باز هم این موضوع قانونی نیست و در دادگاه قابل پذیرش نیست.
در خصوص زمان فسخ قرارداد فروش ملک در قانون صرفا یک خیار با نام خیار مجلس وجود دارد. مفهوم خیار مجلس این است که پس از عقد قرارداد، تا زمانی که طرفین قرارداد در جلسه فروش حضور داشته و متفرق نشده‌اند، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
البته در فرم‌های مبایعه نامه اتحادیه‌های املاک، بندی با عنوان اسقاط کافه خیارات وجود دارد که باعث می‌شود این خیار و سایر خیارات، غیر از خیار شرط و خیار تدلیس از بین بروند. یعنی اگر قرارداد فروش ملک را در دفاتر املاک امضا کنید، اختیار فسخ معامله به واسطه خیار مجلس را نیز از خود سلب کرده‌اید.
متن فسخ قرارداد فروش ملک
می‌توانید از متن زیر در شرایطی استفاده کنید که طرفین قرارداد برای برهم زدن آن توافق کرده‌اند.
طرف اول قرارداد (فروشنده/ وکیل فروشنده): آقا/خانم ………………….. نام پدر …………………….. به شماره ملی …………………….. صادره از ………………. ساکن ……………. به آدرس …………………………..
طرف دوم قرارداد (فروشنده/ وکیل فروشنده): آقا/خانم ………………….. نام پدر …………………….. به شماره ملی …………………….. صادره از ………………. ساکن ……………. به آدرس …………………………..
موضوع: اقاله قرارداد با توافق طرفین
قرارداد شماره ……………….. تنظیم شده در تاریخ ……………………. در آژانس املاک …………………… به آدرس ………………………………………………………………. با موضوع خرید یک واحد آپارتمان مسکونی با توافق طرفین معامله اقاله می‌شود؛ لذا فروشنده متعهد می‌شود تمامی وجه دریافت کرده از خریدار را طی یک فقره چک به شماره …………………………. به تاریخ …………………………… با مبلغ ………………………………………………. به خریدار بازگرداند.
لازم به ذکر است طرفی که درخواست اقاله را مطرح نکرده می‌تواند در صورت گرفتن مبلغی به عنوان خسارت برای اقاله رضایت دهد. در این صورت باید این موضوع را در متن اقاله عنوان کرد. در ادامه می‌توانید یک نمونه متن برای فسخ قرارداد به دلیل عدم تسویه ثمن معامله تا تاریخ مشخص شده را مشاهده فرمایید.
طرف اول قرارداد (فروشنده/ وکیل فروشنده): آقا/خانم ………………….. نام پدر …………………….. به شماره ملی …………………….. صادره از ………………. ساکن ……………. به آدرس …………………………..
طرف دوم قرارداد (فروشنده/ وکیل فروشنده): آقا/خانم ………………….. نام پدر …………………….. به شماره ملی …………………….. صادره از ………………. ساکن ……………. به آدرس …………………………..
موضوع: فسخ قرارداد توسط فروشنده به واسطه عدم تکمیل پرداخت ثمن معامله تا تاریخ مقرر
با توجه به قرارداد خرید ملک به شماره………………………………. تنظیم شده در تاریخ…………………. در آژانس املاک………… به آدرس ……………………………………. خریدار متعهد به پرداخت وجه معامله به مبلغ …………………………………….. ریال تا تاریخ ………………………… شده است، اما مبلغ معامله را پرداخت ننموده است. با توجه به عدم پرداخت تا تاریخ مقرر، فروشنده قرارداد ذکر شده را با استفاده از اختیارات خود در باب تاخیر در پرداخت وجه لغو می‌کند.
اختیارات فروشنده و خریدار برای فسخ معامله ملک
در ماده ۳۹۶ قانون مدنی، ۱۰ مورد به عنوان خیارات فسخ معامله عنوان شده است. برخی از موارد برای معاملات ملکی کاربرد ندارد. در ادامه موارد مهمی که در معاملات ملکی کاربردی هستند را نام برده و توضیح می‌دهیم.
خیار مجلس
خیار مجلس عبارت است از برهم زدن معامله تا زمانی که طرفین معامله در جلسه فروش حضور داشته و متفرق نشده‌اند.
خیار شرط
خیار شرط عبارت است از تعیین مدت معینی برای فسخ معامله. این اختیار می‌تواند به خریدار، فروشنده و یا حتی شخصی خارج از معامله داده شود تا در مدت معین، فسخ معامله را اعلام کند.
خیار تاخیر ثمن
ماده ۴۰۲ از قانون مدنی به موضوع خیار تاخیر ثمن معامله می‌پردازد. بر اساس این ماده از قانون مدنی، اگر طرفین معامله زمانی را برای پرداخت معامله تعیین نکرده باشند، در صورتی که تا ۳ روز خریدار در پرداخت ثمن معامله تعلل کند و فروشنده نیز ملک را تحویل ندهد، برای فروشنده حق فسخ معامله بوجود می‌آید.
خیار غبن
خیار غبن حالتی است که اختلاف قیمت فاحشی بین قیمت معامله و قیمت واقعی ملک وجود داشته باشد. در حالت هر یک از طرفین معامله دچار ضرر شده باشد، می‌تواند به واسطه خیار غبن، برای فسخ معامله طرح دعوا کند.
اما نکته مهم این است که تشخیص فاحش بودن غبن (غیرمتعارف بودن مبلغ معامله با مبلغ واقعی)، مسئله‌ای است که تشخیص آن از نظر قانون در اختیار قاضی است.
خیار تدلیس
تدلیس در لغت به معنای فریب دادن و پنهان کردن است. اگر در معامله‌ای فروشنده عیبی را در ملک پنهان کنید یا به نحوی خریدار را فریب دهد، امکان فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس فراهم می‌شود.
نکته مهم در خصوص خیار تدلیس این است که این خیار قابل اسقاط نیست. یعنی حتی اگر بندی با عنوان اسقاط کافه خیارات در قرارداد باشد، موجب از بین رفتن حق فسخ قرارداد با استفاده از خیار تدلیس نمی‌شود، زیرا خریدار نسبت به نیرنگ و فریب آگاهی ندارد تا بتواند حق فسخ آن را از خود سلب کند.
خیار تخلف شرط
هر گاه در قرارداد فروش ملک، شرطی نوشته شود که منافع یکی از طرفین را تامین کند، تخلف از آن شرط و عدم انجام آن، می‌تواند شرایط فسخ برای کسی که منافعش به واسطه این تخلف از بین رفته است را فراهم کند.
