تغییر کاربری زمین چیست؟
بر اساس سیاست‌های کلان و نیاز شهر یا روستا، برای هر زمینی کاربری مشخصی تعریف می‌شود. در تغییر کاربری زمین شما با کسب مجوز از نهادهای مربوطه، کاربری زمین مورد نظر را از حالتی به حالت دیگر تغییر می‌دهید. معمولا تغییر کاربری با توجه به نیازها و شرایط پذیرفته یا رد می‌شود. اما معمولا هدف از تغییر کاربری، ایجاد ارزش افزوده و کسب سود است.
فرایند تغییر کاربری زمین
تغییر کاربری زمین‌های شهری و زمین‌های روستایی نکات متفاوتی دارد. به همین دلیل به صورت مجزا به هر یک می‌پردازیم و نکات مربوط به فرایند تغییر کاربری زمین در هر یک را جداگانه توضیح می‌دهیم.
روند تغییر کاربری زمین‌های شهری
هر چند کاربری‌های متفاوتی برای زمین در شهرها تعریف می‌شود. اما بیشترین تقاضا برای تغییر کاربری مربوط به تغییر کاربری از مسکونی به تجاری است. برای انجام این کار ۲ راه وجود دارد.
- تغییر کاربری از طریق نوسازی
- تغییر کاربری از طریق مجوز
در روش تغییر کاربری از طریق نوسازی، باید پروانه ساخت دریافت کنید. می‌دانیم در فرایند دریافت پروانه ساخت، کاربری ملک تعیین می‌شود. به همین دلیل اقدام به تغییر کاربری زمین از طریق نوسازی می‌تواند روش موثری باشد. در این روش باید مراحل زیر را طی کنید:
- پرداخت عوارض به شهرداری
- مراجعه به ادارات مربوطه و تکمیل مدارک
- ثبت درخواست نوسازی در دفتر خدمات نوسازی
- تایید شهرداری پس از بررسی ملک و مدارک آن
- صدور دستور نقشه جدید توسط دفتر خدمات نوسازی که کاربری جدید در آن تعیین می‌شود
- تهیه نقشه ساخت بنای جدید توسط مالک با توجه به دستور نقشه
- تطابق دستور نقشه و نقشه مالک توسط دفتر خدمات نوسازی جهت صدور کاربری جدید
- تخریب و نوسازی ملک
روش تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز متفاوت است. در این روش ابتدا مالک ساختمان را تخریب می‌کند. سپس با مراجعه به شهرداری درخواستی جهت تغییر کاربری زمین ثبت می‌کند. شهرداری این موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده و در صورت تایید این کمیسیون کاربری زمین تغییر می‌کند. البته شانس موفقیت در تغییر کاربری در این روش کمتر از روش تغییر کاربری از طریق نوسازی است.
هزینه تغییر کاربری زمین
برای بررسی هزینه تغییر کاربری زمین‌های شهری و غیرشهری باید نکات متفاوتی را توضیح دهیم. در ادامه به صورت مجزا به این نکات می‌پردازیم
هزینه تغییر کاربری زمین شهری
هزینه تغییر کاربری زمین شهری به عوامل مختلف از جمله موارد زیر وابسته است.
- مساحت زمین. کشیدن نقشه (همان نقشه UTM) بر اساس هر متر مربع محاسبه می‌شود
- موقعیت ملک. موقعیت بهتر، هزینه بیشتری به همراه دارد
- شهر. در شهرهای بزرگ عوارض بیشتری بابت تغییر کاربری دریافت می‌شود
- محله. محله بهتر نیز روی افزایش هزینه تغییر کاربری موثر است
البته هر سال شهرداری‌های نرخ پایه‌ای را برای تغییر کاربری اعلام می‌کنند. عواملی همچون مواردی که در بالا اشاره کردیم، روی افزایش این نرخ پایه اثر گذار هستند. در نتیجه نمی‌توانیم هزینه تغییر کاربری را به طور دقیق اعلام کنیم.
هزینه تغییر کاربری زمین زراعی و باغی
روش محاسبه هزینه تغییر کاربری زمین زراعی و باغی به مسکونی متفاوت است. هزینه تغییر کاربری زمین زراعی و باغی به زمین مسکونی معادل ۸۰ درصد قیمت روز آن زمین پس از تغییر کاربری محاسبه می‌شود. البته باید توجه داشته باشید که معمولا کارشناسی قیمت این زمین‌ها کمتر از قیمت واقعی آن‌ها انجام می‌شود. البته در این مورد یک استثنا وجود دارد.
بر اساس تبصره ۱ ماده ۳ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، تا ۵۰۰ متر مربع، فقط برای یکبار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌‌ای و همچنین، واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده، نخواهد بود.
البته باید توجه داشته باشید که جهت استفاده از این تبصره و ماده، باز هم باید جهاد کشاورزی منطقه مورد نظر، مجوزهای لازم را دریافت کنید. این موضوع در ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آورده شده است.
انواع تغییر کاربری زمین کشاورزی
تغییر کاربری زمین کشاورزی یک راه صحیح دارد و آن هم همان راهی است که بالاتر به آن اشاره کردیم. البته راه‌های دیگری هم هست که به صورت غیرقانونی کاربری زمین را تغییر داد. متاسفانه برخی از افراد برای تغییر کاربری از راه‌های دیگر استفاده می‌کنند تا یا هزینه خود را کاهش دهند یا سود بیشتری بدست آورند.
مثلا برخی از افراد بدون دریافت مجوز برای ساخت بنا در زمین باغی یا زراعی خود، اقدام به ساخت ساختمان می‌کنند. برخی دیگر ممکن است مجوز دریافت ساخت تا ۵۰۰ متر را بدون پرداخت عوارض دریافت کنند اما بیش از این مساحت را زیر ساخت ببرند.
البته ما مواردی از کلاهبرداری را مشاهده کرده‌ایم که از آگاهی کم خریدار برای فریب او استفاده کرده‌اند. به این ترتیب که ملکی با کاربری باغی به خریدار نشان داده شده و به استناد اینکه در این زمین خانه‌ای ساخته شده، ادعا شده است که کاربری کل زمین مسکونی است.
قوانین تغییر کاربری زمین های کشاورزی
در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴، اصلاحی سال ۱۳۸۵ آمده است: به‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد».
در واقع این قانون برای حفظ زمین‌های کشاورزی و باغی، در گام اول تغییر کاربری کلیه چنین زمین‌هایی را ممنوع اعلام کرده و در ادامه صرفا موارد خاص را از این قانون استثنا کرده است. این موارد خاص عبارتند از:
- زمین‌هایی با کاربری زراعی و باغی در محدوده شهر و شهرک. این زمین‌ها شامل قانون حفظ کاربری اراضی زراعی نیستند. بلکه کاربری آن‌ها را می‌توان با توجه به ضوابط شهرسازی تغییر داد.
- زمین روستاهای دارای طرح هادی. در ماده ۶ تبصره ۱ قانون حفظ کاربری، این زمین‌ها شامل قانون حفظ کاربری نیستند و می‌توان کاربری آن‌ها را تغییر داد.
البته بر اساس قانون، تغییر کاربری این زمین‌ها آزاد و بدون ضابطه نیست. برای تغییر کاربری این زمین‌ها که در خیلی موارد به سادگی قابل انجام نیست، باید موافقت و مجوزهای لازم را از نهادهای مربوطه مثل بنیاد مسکن و جهاد کشاورزی دریافت کرد.
فرم درخواست تغییر کاربری زمین روستایی
برای پیگیری مسئله تغییر کاربری زمین روستایی باید فرم‌هایی تکمیل و برای نهادهای دولتی مختلف ارسال شود. در فایل زیر می‌توانید تمامی این فرم‌ها را ملاحظه فرمایید. این فرم‌ها شامل موارد زیر هستند:
- فرم ۱: فرم تقاضای تغییر کاربری
- فرم ۲: تقاضای اصلاح محدوده مصوب روستا
- فرم ۳: تعهدنامه محضری مبنی بر عدم ادعا و معارض مالکیتی
- فرم ۴: تقاضای تغییر کاربری در محدوده مصوب روستا
- فرم ۵: تقاضای اصلاح محدوده طرح هادی مصوب روستا
- فرم ۶: تایید مالکیت اراضی توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان
