قدرالسهم زمین در خصوص خانه‌های یک طبقه و زمین معنایی ندارد. اما در خصوص آپارتمان یا ساختمانی با بیش از یک طبقه، قدرالسهم زمین یعنی میزان سهم هر یک از واحدها از زمین ملک مورد نظر. میزان قدرالسهم متناسب با متراژ بنای هر واحد محاسبه می‌شود.
در این مقاله نحوه محاسبه قدرالسهم زمین به ساده‌ترین روش ممکن آموزش داده می‌شود. همچنین درباره تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم توضیح داده و به مفاهیمی مثل سند قدرالسهم و قدرالسهم زمین کشاورزی می‌پدازیم. پس اگر می‌خواید بدانید سهم شما از زمین ملک چقدر است، تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.
محاسبه قدرالسهم زمین کجا به کار می‌آید؟
پیش از آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین، بهتر است مفهوم آن را متوجه شوید. زیرا به این ترتیب هم متوجه می‌شوید کجا و در چه شرایطی محاسبه قدرالسهم زمین به کارتان می‌آید هم بهتر می‌توانید روش محاسبه آن را درک کنید.
فرض کنید زمینی دارید که در آن یک آپارتمان ساخته شده است که متراژ تمام واحدها در آن برابر نیست. حالا زمانی فرا رسیده است که ملک شما کلنگی شده و قصد فروش آن را دارید. با بررسی قیمت‌ها متوجه می‌شوید بهتر است به جای فروش ساختمان کلنگی، زمین ملک را بفروشید، زیرا در این حالت پول بیشتری بدست می‌آورید.
حال سوالی که برای شما مطرح می‌شود این است که سهم مالک هر یک از واحدها از زمین ملک چقدر است؟ پاسخ به این سوال این است که سهم هر یک از مالکین از زمین ملک مورد نظر، متناسب با مساحت واحد آن‌هاست. در ادامه نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را با دقت و با زبانی بسیار ساده توضیح می‌دهیم.
نحوه محاسبه قدرالسهم زمین
برای محاسبه قدرالسهم زمین باید ببینید مساحت هر یک از واحدها چند درصد از مساحت کل واحدها است. در ادامه مالک هر یک از واحدها، از زمین ملک همان درصد سهم می‌برد. در نتیجه برای محاسبه قدرالسهم زمین باید به روش زیر عمل کنید:
- مساحت کل واحدهای آپارتمان را بدست آورید (جمع مساحت تمامی واحدهای آپارتمان).
- مساحت هر واحد را بر مساحت کل واحدهای آپارتمان تقسیم و در عدد ۱۰۰ ضرب کنید تا در صد سهم هر واحد از مساحت کل واحدهای را بدست آورید.
- درصد بدست آمده برای هر یک از واحدها در مرحله قبل را در مساحت کل زمین ضرب کنید.
در ادامه این توضیحات را در قالب یک مثال شرح می‌دهیم تا با روش محاسبه قدرالسهم زمین بهتر آشنا شوید.
مثال برای محاسبه قدرالسهم زمین
فرضیات مثال به شرح زیر است:
- آپارتمان ۵ طبقه است.
- متراژ زمین آپارتمان ۲۵۰ متر مربع است.
- با فرض ۶۰ درصد ضریب سطح اشغال، ۱۵۰ متر مربع از زمین ساخته شده است.
- با فرض ۲۰ درصد از مساحت قابل ساخت برای مشاعات، ۱۲۰ متر بنای ساخت شده و قابل سکونت در هر طبقه داریم.
- در هر طبقه ۳ واحد با مساحت‌های ۳۰، ۴۰ و ۵۰ متر مربع داریم.
برای محاسبه قدرالسهم زمین، ابتدا باید مجموعه مساحت کل واحدهای آپارتمان را داشته باشیم. با توجه به اینکه مجموع مساحت واحدهای هر طبقه ۱۲۰ متر مربع و ساختمان ۵ طبقه است، مجموع مساحت کل واحدها، ۶۰۰ متر مربع است.
برای محاسبه درصد سهم واحد از مساحت کل ساختمان، باید مساحت واحد را بر مساحت کل واحدها تقسیم و در عدد ۱۰۰ ضرب کنیم. بنابراین درصد سهم هر یک از واحدها از مساحت کل به شرح زیر است:
- واحدهای ۳۰ متری: (۳۰ تقسیم بر ۶۰۰) ضربدر ۱۰۰ = ۵٪
- واحدهای ۴۰ متری: (۴۰ تقسیم بر ۶۰۰) ضربدر ۱۰۰ = ۶.۶۶٪
- واحدهای ۵۰ متری: (۵۰ تقسیم بر ۶۰۰) ضربدر ۱۰۰ = ۸.۳۳٪
حالا درصد سهم هر یک از واحدها از کل زمین را داریم. برای محاسبه قدرالسهم هر یک از واحدها کافی است ببینیم درصد آن آپارتمان از زمین ملک چقدر است. یعنی مثلا برای واحدهای ۳۰ متری باید ببینید ۵ درصد از زمین آپارتمان که ۲۵۰ متر مربع بود، چند متر مربع می‌شود. جواب بدست آمده قدرالسهم تمام واحدهایی ۳۰ متری است. در ادامه قدرالسهم هر یک از واحدها را می‌بنیم.
- قدرالسهم واحدهای ۳۰ متری: (۵ درصد از ۲۵۰) = ۱۲/۵ متر مربع
- قدرالسهم واحدهای ۴۰ متری: (۶/۶۷ درصد از ۲۵۰) = ۱۶/۶۷۵ متر مربع
- قدرالسهم واحدهای ۵۰ متری: (۸/۳۳ درصد از ۲۵۰) = ۲۰/۸۲۵ متر مربع
تاثیر پارکینگ و انبار در محاسبه قدرالسهم
یکی از سوالات متداول در مورد محاسبه قدرالسهم زمین، تاثیر پارکینگ و انباری در این محاسبه است. حقیقت این است که قاعده خاصی برای محاسبه تاثیر پارکینگ و انباری در قدرالسهم وجود ندارد. به عبارت دیگر این موضوع تا حد زیادی وابسته به عرف است.
مثلا در تهران انباری و پارکینگ جزو قدرالسهم محاسبه نمی‌شود. اما در رشت، کل مساحت انباری و نصف مساحت پارکینگ جزو قدرالسهم حساب می‌شود. در ادامه توضیح می‌دهیم در چنین مواردی چطور باید محاسبه را انجام دهید.
نکته اول این است که معمولا مساحت پارکینگ را ۱۲/۵ متر مربع در نظر می‌گیریم. در خصوص انباری نیز ۵ تا ۶ درصد مساحت واحد را به عنوان مساحت انباری، عددی معقول می‌دانیم. هر چند مساحت انباری باید در سند ملک نوشته شده باشد. در نتیجه باید به عدد نوشته شده در سند رجوع کنیم.
در نهایت برای محاسبه قدرالسهم، از چند مشاور املاک در این خصوص سوال می‌کنیم. با فرض اینکه در شهری مثل رشت هستیم، باید انباری را کامل و پارکینگ را نصف مساحت حساب کنیم. اگر انباری ۶ متر مربع باشد، نصف مساحت پارکینگ که معادل ۶/۵ متر مربع است باید به مساحت واحد اضافه شود.
مثلا اگر مساحت واحد ۱۰۰ متر مربع باشد، در محاسبه قدرالسهم باید مساحت ملک را ۱۱۲/۵ متر مربع در نظر بگیریم تا محاسبه ما درست باشد.
سند قدرالسهم
در واقع برای واحدهای مسکونی سند مجزایی با عنوان سند قدرالسهم وجود ندارد. در برخی از اسناد، میزان قدرالسهم واحد محاسبه شده و این عدد در سند نوشته می‌شود. در نتیجه این سند، سندی است که قدرالسهم ملک را در آن مشخص کرده‌اند. بنابراین به آن سند قدرالسهم یا سند قدرالسهم دار هم می‌گویند.
البته در مورد املاک تجاری داستان متفاوت است.
میزان قدرالسهم این املاک توسط شهرداری مشخص می‌شود. این عدد معمولا در گواهی پایان کار نوشته می‌شود. گاهی اوقات نیز ممکن است بسته به شرایط، لازم باشد سند جداگانه‌ای برای قدرالسهم ملک تجاری دریافت کنید.
قدرالسهم زمین کشاورزی
در واقع قدرالسهم برای زمین کشاورزی قابل تعریف نیست. زیرا همانطور که گفتیم، زمانی قدرالسهم مطرح می‌شود که در یک زمین بنایی چند طبقه یا با چند واحد مستقل ساخته شود. در نتیجه برای محاسبه سهم هر یک از واحدها از زمین ملک، موضوع قدرالسهم مطرح می‌شود. در نتیجه برای زمین کشاورزی، مسئله قدرالسهم مطرح نیست.
مگر اینکه در زمین کشاورزی، ملک برای سکونت مالک زمین ساخته شود. در این حالت تا حداکثر ۵۰۰ متر بدون پرداخت هزینه‌های تغییر کاربری می‌توان ساخت و ساز کرد. در نتیجه برای این ملک موضوع قدرالسهم در شرایطی که زمین چند مالک داشته باشد مطرح می‌شود.
در چنین شرایطی، محاسبه قدرالسهم بر اساس میزان سهم هر یک از مالکین از کل زمین انجام می‌شود. در واقع در این شرایط بحث شراکت و سهم هر یک از این شراکت مطرح است که قدرالسهم نیز بر همان اساس محاسبه می‌شود.
