تقسیم نامه زمین که نام دیگر آن تفکیک نامه است، سندی است که در آن سهم هر یک از شرکا در یک زمین تعیین شده است. در واقع وقتی چند نفر به صورت مشاعی (شراکتی) مالک یک زمین هستند، اگر بخواهند سهم خود را جدا کرده و مشخص کنند هر یک مالک چه بخشی از زمین است، به تقسیم نامه نیاز دارند.
البته برای تنظیم کردن تفکیک نامه باید شرایطی برقرار باشد که در ادامه به آن اشاره می‌کنیم. همچنین نحوه تنظیم این سند و مدارک لازم برای آن را نیز توضیح می‌دهیم. بنابراین اگر زمینی را به صورت شراکتی خریداری کرده‌اید، حتما این مقاله را تا انتها مطالعه کنید تا با روش تقسیم و تفکیک ملک خود آشنا شوید.
شرایط تقسیم نامه زمین
در ادامه برخی از شرایط بسیار مهم در خصوص تقسیم ملک و نوشتن تقسیم نامه باید از آن اطلاع داشته باشید را توضیح می‌دهیم.
۱- درخواست تقسیم توسط یکی از شرکا
بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هر یک از شرکا در هر زمانی که بخواهد می‌تواند تقاضای تقسیم زمین مشترک را مطرح نمایید. بنابراین، برای اقدام جهت تقسیم ملک، نیازی به رضایت یا همراهی تمامی شرکا نیست. اما نکته دیگری در همین ماده از قانون مدنی وجود دارد.
در ماده ۵۸۹ قانون مدنی در خصوص تقسیم ملک آمده که در ۲ حالت امکان پیگیری تقسیم ملک وجود ندارد. حالت اول زمانی است که به واسطه قانونی وجود داشته باشد که تقسیم آن ملک را ممنوع کرده باشد. حالت دوم زمانی است که به واسطه پرداخت پول، شرکا توافق کرده باشند که نسبت به تقسیم زمین اقدام نکنند.
در ماده ۵۹۵ قانون مدنی، یک حالت دیگر برای امکان‌پذیر نبودن تقسیم آمده است. در ماده آمده هر گاه تقسیم زمین باعث شود سهم یک یا چند نفر از شرکا بی‌ارزش شود، حتی در صورتی که شرکا روی این روش تقسیم توافق کرده باشند، تقسیم ممنوع است. به عبارت دیگر، حتی در حالتی که شرکا توافقی کرده باشند که این توافق باعث ضرر یک یا چند نفر آن‌ها شود، قانون مانع از این نوع تقسیم زمین می‌شود.
بهترین فرصت های سرمایه گذاری را از دست ندهید: خرید زمین تهران
۲- تقسیم بخشی از زمین مشاعی
در ماده ۵۹۰ قانون مدنی آمده در حالتی که شرکا بیش از ۲ نفر باشند، این امکان وجود دارد که فقط سهم یکی از شرکا به واسطه تقسیم نامه از سهم سایر شرکا جدا شود. در این حالت سهم یکی از شرکا جدا شده و این امکان وجود دارد که سهم باقی شرکا به صورت مشاعی باقی بماند.
۳- توافق و عدم توافق شرکا در تقسیم زمین
ماده ۵۹۱ قانون مدنی به مسئله رضایت یا عدم رضایت شرکا در خصوص نحوه تقسیم زمین می‌پردازد. در این قانون آمده اگر شرکا در خصوص نحوه تقسیم توافق داشته باشند، عمل تقسیم بر اساس توافق ایشان انجام شده و قانون در خصوص نحوه تقسیم ورود نمی‌کند.
اما اگر حتی یک نفر از شرکا در خصوص نحوه تقسیم با بقیه شرکا توافق نداشته باشد، نحوه تقسیم توسط دادگاه تعیین می‌شود. البته دادگاه صرفا در حالتی حکم بر تقسیم می‌دهد که به واسطه تقسیم، ضرری به هیچ یک از شرکا وارد نشود. اما اگر شرایط زمین به نحوی باشد که یک یا چند نفر از شرکا متضرر شوند، دادگاه حکم نداده و کار تقسیم زمین صرفا با توافق شرکا قابل پیگیری است.
ماده ۵۹۲ قانون مدنی به این موضوع با جزئیات بیشتری پرداخته است. در این ماده آمده است اگر درخواست تقسیم از سمت فردی که متضرر می‌شود ثبت شده باشد، حکم صادر شده و طرف دیگر ملزم به پذیرش حکم است. اما اگر این درخواست توسط فردی که متضرر نمی‌شود ثبت شده باشد، دادگاه به واسطه حکم خود، برای طرف دیگر اجباری ایجاد نمی‌کند.
حال شاید این سوال برای شما ایجاد شود که چه میزان ضرر باعث می‌شود که دادگاه با ترتیبی که گفته شد عمل کند؟ پاسخ این سوال در ماده ۵۹۳ قانون مدنی آمده است. این ماده به ما می‌گویند ضرری که مانع تقسیم زمین می‌شود، عبارت است از نقصان فاحش قیمت به نحوی که در عرف غیر قابل پذیرش باشد.
به عبارت دیگر، حدی از ضرر که بسیار سنگین باشد، مانع از تقسیم زمین توسط دادگاه می‌شود. اما اینکه ضرر سنگین از دید قانون چه میزان است، سوالی است که قانون پاسخی برای آن ندارد. در واقع پاسخ به این سوال بسته به رای قاضی است.
۴- تقسیم ملک اوقافی
ماده ۵۹۷ قانون مدنی به موضوع تقسیم ملک اوقافی پرداخت است. در این ماده عنوان شده است که تقسیم ملک اوقافی تنها زمانی امکان‌پذیر است بخواهید بخش غیر اوقافی را از بخش اوقافی جدا کنید. اما اگر کل یک زمین اوقافی باشد، نمی‌توان آن را بین مالکان تقسیم کرد.
۵- باطل شدن تقسیم
در ماده ۶۰۱ از قانون مدنی آمده که هر زمانی پس از اجرای تقسیم، مشخص شود قسمت، اشتباه انجام شده، آن تقسیم باطل می‌شود. البته در ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد کشور آمده که تقسیم نامه صرفا پس از ثبت به صورت رسمی، وجاهت قانونی دارد. به عبارت دیگر تقسیم نامه، فقط پس از ثبت رسمی، در ادارات و مراجع قانونی قابل قبول است.
نحوه تنظیم تقسیم نامه زمین
برای تنظیم تقسیم نامه ابتدا باید کلیه شرکا، در مورد نحوه تقسیم زمین و اینکه بخش هر یک از شرکا در کجای زمین واقع شده است به توافق دقیقی برسند. این بخش از تنظیم تقسیم نامه بسیار اهمیت دارد. زیرا اگر توافق در مورد محل قرارگیری سهم هر یک از مالکین به دقت مشخص نشود، در ادامه درد سر ساز خواهد شد.
پس از انجام توافق، باید اسناد هویتی تمامی مالکین را پیش از نوشتن تقسیم نامه در اختیار داشته باشید. در دسترس بودن مدارک هویتی مالکین به جهت احراز هویت و احراز مالکیت اهمیت دارد. یعنی باید این مدارک را جهت احراز مالکیت با مشخصات مالکین در سند زمین مقایسه کنید. علاوه بر این باید تصویر مدارک هویتی را جهت احراز هویت با خود افراد تطبیق دهید.
در ادامه باید نام و مشخصات افراد را کاملا منطبق با مدارک هویتی ایشان در تقسیم نامه بنوسید. سپس باید محدود سهم هر یک از مالکین را با دقت بنویسید. تعیین محدوده سهم مالکین باید به نحوی باشد که هیچگونه ابهامی در آن نباشد تا از سوتفاهم‌های بعدی جلوگیری شود.
پس از نوشتن تمامی این نکات، باید تمامی مالکین این برگه را امضا کنند. سپس می‌توانید با مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی، این برگه را به صورت رسمی ثبت کنید. توجه داشته باشید که تا پیش از ثبت این برگه در دفترخانه، این برگه هیچگونه وجاهت قانونی نداشته و قابل پیگیری نیست. اما پس از ثبت آن، هیچ یک از شرکا نمی‌توانند زیر آن بزنند.
مدارک لازم برای تقسیم نامه زمین
برای نوشتن تقسیم نامه ای که آینده همه شرکا به آن احترام گذاشته و سوء تفاهمی درباره آن رخ ندهد، باید تقسیم نامه را با توجه به مدارک زیر بنویسید:
- سند مالکیت زمین مورد نظر
- مدارک هویتی تمامی مالکین
- امضای تمامی شرکا پای تقسیم نامه
روش های تقسیم
به طور کلی دو روش زیر برای تقسیم زمین وجود دارد.
- تقسیم به صورت توافقی
- تقسیم بدون توافق
اگر روی نحوه تقسیم توافقی بین تمامی شرکا انجام نشده باشد، باید به دادگاه مراجعه کنید تا بر اساس شرایط و بررسی نکات مختلف، حکم لازم جهت تقسیم زمین توسط دادگاه صادر شود. اما اگر روی نحوه تقسیم زمین توافق دارید، می‌توانید به ۲ روش زیر اقدام کنید:
- نوشتن تقسیم نامه به صورت دستی
- مراجعه مستقیم به دفاتر ثبت اسناد رسمی
توجه داشته باشید که تقسیم نامه دستی به هیچ وجه از نظر قانونی پذیرفته و قابل پیگیری نیست. بلکه تقسیم نامه دستی فقط نحوه توافق شرکا را به دقت مشخص کرده تا کار شما در دفترخانه راحت‌تر انجام شود. بنابراین می‌توانید به جای نوشتن تقسیم نامه دستی، به صورت مستقیم به دفاتر ثبت اسناد مراجعه کرده و توافق خود را به ایشان جهت ثبت منتقل کنید.
تقسیم نامه برای زمین موروثی
تقسیم نامه برای زمین موروثی نیز مشابه تقسیم نامه برای زمین مشاعی است. زیرا بر اساس قانون، زمین موروثی نیز نوعی از ملک مشاعی به حساب می‌آید. اما نکته مهم درباره زمین موروثی، مربوط به ماده ۶۰۶ قانون مدنی است.
این ماده به مسئله بدهکار بودن متوفی و تسویه این بدهی می‌پردازد. در این ماده آمده، اگر پس از تقسیم دارایی‌های متوفی، مشخص شود بدهکاری داشته، تسویه این بدهی به نسبت سهم هر یک از وراث بر گردن آن‌هاست.
به عبارت دیگر، طلبکار می‌تواند برای تسویه بدهی، به نسبت دارایی تقسیم شده، به هر یک از وراث رجوع کند. اما اگر وراث در تسویه بدهی ناتوان بوده و در اصطلاح قانونی، معسر بودند، طلبکار می‌تواند برای تسویه سهم این افراد نیز به سایر وراث مراجعه کند.
متن تقسیم نامه
در ادامه نمونه‌ای از متن تقسیم نامه برای شما قرار داده می‌شود. در این تقسیم نامه فرض شده است تعداد مالکین ۴ نفر است. می‌توانید نمونه متن تقسیم نامه را از اینجا دانلود نمایید.
الف) تقسیم کنندگان به شرح زیر است:
آقای …………………… نام پدر ……. نام مادر …………. متولد …………. به شماره شناسنامه ……….. صادره از …………..
آقای …………………… نام پدر ……. نام مادر …………. متولد …………. به شماره شناسنامه ……….. صادره از …………..
خانم ..………………… نام پدر ……. نام مادر …………. متولد …………. به شماره شناسنامه ……….. صادره از …………..
خانم ..………………… نام پدر ……. نام مادر …………. متولد …………. به شماره شناسنامه ……….. صادره از …………..
ب) مورد تقسیم: زمین با کاربری ……………………. به مشخصات:
…………………………………………………………… ………………………………………………………………..
…………………………………………………………… ………………………………………………………………..
……………………………………………………………. ………………………………………………………………..
……………………………………………………………. ……………………………………………………………….
ج) قدرالسهم ناشی از تقسیم:
۱ – ………………… دانگ زمین مورد تقسیم، با ….. حلقه چاه عمیق آب حفر شده در آن و دارای / فاقد برق منصوبه در آن و با جمیع توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن، به آقای…………………… / خانم……………………….. تعلق می‌گیرد.
۲ – ………………… دانگ زمین مورد تقسیم، با ….. حلقه چاه عمیق آب حفر شده در آن و دارای / فاقد برق منصوبه در آن و با جمیع توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن، به آقای…………………… / خانم……………………….. تعلق می‌گیرد.
۳ – ………………… دانگ زمین مورد تقسیم، با ….. حلقه چاه عمیق آب حفر شده در آن و دارای / فاقد برق منصوبه در آن و با جمیع توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن، به آقای…………………… / خانم……………………….. تعلق می‌گیرد.
۴- ………………… دانگ زمین مورد تقسیم، با ….. حلقه چاه عمیق آب حفر شده در آن و دارای / فاقد برق منصوبه در آن و با جمیع توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن، به آقای..
